Vlastnosti používania správcovskej spoločnosti. Správcovská spoločnosť - čo to je? Koncepcia a funkcie profesionálnej správcovskej spoločnosti

V biznise sa často používa pojem „správcovská spoločnosť“ a účastníci diskusie nie vždy hovoria o tom istom. Ťažkosti nastávajú na začiatku projektu, keď nie je účinkujúcim celkom jasné, na čom sa šéfovia dohodli. Pre pochopenie postavenia takejto právnickej osoby a výber správnej stratégie pre projekt autor uvádza zoznam foriem a typov právnických osôb, ktoré sa najčastejšie nazývajú „správcovská spoločnosť“.

Správcovská spoločnosť - materská spoločnosť holdingu

Správcovskou spoločnosťou sa v tomto prípade rozumie právnická osoba, ktorá má prevažnú účasť na základnom imaní iných právnických osôb holdingu (pod pojmom držba sa rozumie skupina spoločností). Inými slovami, ide o materskú spoločnosť holdingu.

Pojem „správcovská spoločnosť“ sa používa v súvislosti s využívaním zákonom stanovených nástrojov správy a riadenia zo strany materskej spoločnosti na zabezpečenie manažérskeho vplyvu na dcérske spoločnosti. Takýto vplyv manažmentu sa uskutočňuje prostredníctvom zabezpečenia zastúpenia konečných vlastníkov podniku v najvyšších riadiacich orgánoch dcérskych spoločností. Správcovská spoločnosť tak prostredníctvom svojich zástupcov určuje rozhodnutia kolektívnych riadiacich orgánov dcérskej akciovej spoločnosti.

Správcovská spoločnosť - manažérska organizácia

V súlade s odsekom 1 čl. 69 spolkového zákona z 26. decembra 1995 č. 208-FZ „O akciových spoločnostiach“ rozhodnutím valného zhromaždenia akcionárov možno previesť pôsobnosť jediného výkonného orgánu spoločnosti dohodou na tzv. obchodná organizácia (riadiaca organizácia) alebo individuálny podnikateľ (manažér).

Spoločnosť, ktorej pôsobnosť jediného výkonného orgánu prešla na správcovskú organizáciu alebo konateľa, nadobúda občianske práva a preberá občiansku zodpovednosť prostredníctvom riadiacej organizácie alebo konateľa podľa § 53 ods. 1 § 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Rovnaká norma je obsiahnutá v článku 42 federálneho zákona č. 14-FZ z 2. 8. 1998 (v znení novely z 12. 6. 2011) „o spoločnostiach s ručením obmedzeným“.

Takzvaná „správcovská spoločnosť“ (správne - správcovská organizácia) teda vykonáva funkcie jediného výkonného orgánu na základe zmluvy uzavretej s riadenou právnickou osobou.

„Správcovská spoločnosť“ je spravidla jednou z právnických osôb holdingu.

Miesto správcovskej spoločnosti v korporátnej štruktúre holdingu nie je podstatným aspektom: správcovskou spoločnosťou môže byť buď materská spoločnosť holdingu (subholding), alebo jedna z dcérskych spoločností. V ojedinelých prípadoch sa správcovská spoločnosť stáva právnickou osobou tretej strany, ktorá profesionálne poskytuje správcovské služby.

Najčastejšie sa funkcie jediného výkonného orgánu prenášajú na správcovskú spoločnosť v holdingoch, kde je viacero právnických osôb s rovnakým typom funkcionality.

Jedna správcovská spoločnosť sa nachádza aj v skupine právnických osôb, v rámci ktorej je distribuovaná funkčnosť jedného obchodného procesu (prevádzková spoločnosť, logistické centrum, ziskové stredisko atď.).

Okrem toho môže byť skupina spoločností riadená buď jednou riadiacou organizáciou alebo viacerými, v závislosti od účelu použitia tohto nástroja a množstva ďalších faktorov. Jedna manažérska organizácia je vhodnejšia pre slabo rozvetvené jednoodvetvové podniky, zatiaľ čo v podnikoch s heterogénnou odvetvovou štruktúrou a územným rozptylom podnikateľských jednotiek má zmysel rozdeliť riadiace funkcie medzi viacero manažérskych organizácií, ktoré vykonávajú nevýrobné funkcie vo vzťahu. organizáciám definovaným pod ich jurisdikciou, zjednotenými podľa odvetvia alebo územného základu.

Mechanizmus prenosu právomocí jediného výkonného orgánu na správcovskú spoločnosť v niektorých prípadoch nesúvisí s vybudovaním vertikály riadenia v holdingu. Základom pre takéto rozhodnutie môže byť túžba zvýšiť efektivitu riadenia podniku (príkladom môže byť prevod budovy hotela do správy spoločnosti spravujúcej sieť hotelov), potreba realizácie komplexného podnikateľského projektu (RAO UES takýto mechanizmus použila pri svojej reorganizácii) atď.

Správcovská spoločnosť - dizajnérska spoločnosť

Správcovskú spoločnosť ako projektovú spoločnosť zvyčajne vytvára „od nuly“ niekoľko (zvyčajne dve, menej často tri a viac) právnických osôb a/alebo fyzických osôb na realizáciu konkrétneho projektu, plánu alebo podnikateľského nápadu, napr. zavádzanie nových technológií v akomkoľvek odvetví/výrobe.

V tomto prípade pojem „správcovská spoločnosť“ znamená, že vytvorená právnická osoba bude projekt riadiť počas celého obdobia jeho realizácie (plánovať, organizovať, priťahovať tretie strany, kontrolovať načasovanie projektu, „ovládať“ rozpočet projektu, atď.).

Najčastejšie sa prostredníctvom účasti na základnom imaní projektovej spoločnosti spája vlastník materiálnych zdrojov (pôda, výrobné zariadenia a pod.), vlastník intelektuálnych zdrojov/nápadov a investor, ktorý poskytuje prostriedky na realizáciu projektu. (tým druhým sú často verejné právnické osoby) .

Pre správny výber organizačnej a právnej formy vznikajúcej právnickej osoby je potrebné, aby zmluvné strany vyriešili otázku miery a spôsobu účasti každého účastníka na projekte, účel vzniku a činnosť projektovej spoločnosti.

Na účely realizácie komerčného projektu môže byť správcovská spoločnosť vytvorená len vo forme obchodnej organizácie, keďže vo vzťahu k neziskovým organizáciám zákon ustanovuje obmedzenia na podnikanie (§ 50 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Ruskej federácie), ako aj zákaz rozdeľovania zisku medzi účastníkov (článok 1 článku 50 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 2 zákona o neziskových organizáciách).

Z hľadiska právnych čŕt je dizajn LLC flexibilnejší v porovnaní s dizajnom JSC (CJSC, OJSC) - účastníci LLC dostávajú viac diskrečných možností regulovať podnikové vzťahy v oblasti riadenia a financovania LLC. Hlavné výhody dizajnu LLC oproti dizajnu JSC (ZAO, JSC) sú nasledovné:

1) založenie LLC a zmena jej základného imania nie sú komplikované emisnými postupmi (emisia a umiestnenie cenných papierov);

2) financovanie LLC sa môže vykonávať pomocou dodatočného špeciálneho mechanizmu (účastníci, ktorí prispievajú do majetku LLC bez zvýšenia základného imania LLC a zmeny podielov účastníkov);

3) možnosť rozšírenia (v porovnaní so zákonom) pôsobnosti valného zhromaždenia účastníkov;

4) možnosť určenia postupu pri voľbe predstavenstva a revíznej komisie (prostou väčšinou hlasov alebo kumulovaným hlasovaním);

6) možnosť vylúčenia bezohľadného účastníka z LLC.

Pri vytváraní projektovej spoločnosti vo forme LLC je však potrebné vziať do úvahy:

1) zákon stanovuje obmedzenia účasti verejných právnických osôb na základnom imaní LLC;

2) Spoločnosť JSC tradične vyvoláva väčšiu dôveru investorov, ako aj vládnych orgánov, kvôli prísnejšej formalizácii podnikových postupov poskytovaných pre túto formu. V prípade účasti verejnej právnickej osoby na základnom imaní projektovej spoločnosti:

1) projektová spoločnosť môže byť vytvorená iba vo forme OJSC, pretože normy súčasnej legislatívy (článok 66 ods. 2 ods. 4 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 7 ods. 4 zákona o JSC, § 7 zákona o LLC), ako aj súdna prax (odsek 5 uznesenia Najvyššieho rozhodcovského súdu RF zo dňa 18. novembra 2003 č. 19) stanovujú, že verejná právnická osoba nemôže vystupovať ako zakladateľ (účastník ) organizácií iných foriem (vrátane LLC a CJSC);

2) v súlade s článkom 80 ods. 2 Rozpočtového zákonníka Ruskej federácie rozpočtové investície, ktoré sa plánujú poskytnúť právnickým osobám vo forme príspevku do ich základného imania, schvaľuje zákon o rozpočte zahrnutím do zákona o rozpočte. článok označujúci právnickú osobu, objem a účel pridelených rozpočtových prostriedkov.

Správcovská spoločnosť na základe zákona

Ak všetky vyššie uvedené typy správcovských spoločností vyplynuli z obchodnej zvyklosti, potom vznik a činnosť nižšie uvedených podrobne upravuje zákon. Pozrime sa na niektoré z nich.

Správcovská spoločnosť bankového holdingu

Obchodná organizácia, ktorá môže byť v súlade s federálnym zákonom č. úverové organizácie zaradené do bankového holdingu, má právo vytvoriť správcovskú bankovú holdingovú spoločnosť. V tomto prípade správcovská spoločnosť bankovej holdingovej spoločnosti vykonáva povinnosti, ktoré sú v súlade s uvedeným federálnym zákonom pridelené materskej organizácii bankovej holdingovej spoločnosti.

V súlade s časťou 6 článku 4 federálneho zákona z 2. decembra 1990 č. 395-1 „O bankách a bankových činnostiach“ sa správcovská spoločnosť bankovej holdingovej spoločnosti považuje za obchodnú spoločnosť, ktorej hlavnou činnosťou je riadenie činnosti úverových inštitúcií zaradených do holdingovej spoločnosti banky.

Správcovská spoločnosť bankového holdingu nemá právo vykonávať poisťovacie, bankové, výrobné alebo obchodné činnosti. Obchodná organizácia, ktorá môže byť uznaná za materskú organizáciu bankového holdingu, musí byť schopná určovať rozhodnutia správcovskej spoločnosti bankového holdingu o otázkach v pôsobnosti zhromaždenia jeho zakladateľov (účastníkov), vrátane jeho reorganizácie. a likvidácia.

Spoločnosť spravujúca fond

V súlade s § 38 federálneho zákona z 29. novembra 2001 č. 156-FZ „O investičných fondoch“ môže byť správcovskou spoločnosťou len akciová spoločnosť alebo spoločnosť s ručením obmedzeným vytvorená v súlade s právnymi predpismi. Ruskej federácie.

Správcovská spoločnosť môže vo svojom názve používať slová „investičný fond“, „akciový investičný fond“ alebo „podielový investičný fond“ v spojení so slovami „správcovská spoločnosť“.

Správu (trust management) majetku v akciovom investičnom fonde a správu zverenského podielového investičného fondu možno vykonávať len na základe povolenia správcovskej spoločnosti. Na základe tohto dokumentu môže byť v prípadoch ustanovených federálnymi zákonmi vykonávaná aj správa iných aktív.

Požiadavky na zloženie a štruktúru majetku akciových investičných fondov upravuje vyhláška Federálnej služby pre finančné trhy Ruskej federácie zo dňa 28. decembra 2010 č. 10-79/pz-n „O schválení Nariadení o zloženie a štruktúra majetku akciových investičných fondov a majetku podielových investičných fondov.“.

Správcovská spoločnosť v oblasti bývania a komunálnych služieb

Správcovská spoločnosť (organizácia) je prevádzkovateľ verejnoprospešných služieb, ktorý spravuje bytový fond a inžiniersku infraštruktúru.

Činnosť takýchto organizácií upravuje Kódex bývania Ruskej federácie z 29. decembra 2004 č. 188-FZ (ďalej len Kódex bývania RF).

V súlade s časťou 1 článku 162 zákonníka o bývaní Ruskej federácie na základe dohody o správe bytového domu jedna strana (správcovská organizácia) na základe pokynov druhej strany (vlastníkov priestorov v bytový dom, riadiace orgány spoločenstva vlastníkov bytov, riadiace orgány bytového družstva alebo riadiace orgány iného špecializovaného spotrebného družstva, alebo v prípade ustanovenom v časti 14 článku 161 Kódexu o bývaní Ruskej federácie. , developer) v dohodnutom termíne za odplatu, poskytuje služby a vykonáva práce na riadnej údržbe a opravách spoločnej nehnuteľnosti v takomto dome, poskytuje vlastníkom priestorov a osobám užívajúcim priestory v tomto dome aj inžinierske siete. as vykonáva ďalšie činnosti smerujúce k dosiahnutiu cieľov správy bytového domu.

Správcovská spoločnosť vytvorená na základe osobitného federálneho zákona

V tomto prípade hovoríme o „projektovej spoločnosti“ na federálnej úrovni. Jedným z takýchto projektov je vytvorenie inovačného centra Skolkovo. V súlade so základnými pojmami zakotvenými vo federálnom zákone z 28. septembra 2010 č. 244-FZ „O inovačnom centre Skolkovo“ (ďalej len federálny zákon „o inovačnom centre Skolkovo“) je správcovská spoločnosť Ruská právnická osoba, ktorej zriadený prezidentom Ruskej federácie je pridelená zodpovednosť za realizáciu projektu.

V Príkaze prezidenta Ruskej federácie z 2. júla 2010 č. 446-rp „O vytvorení a prevádzke inovačného centra Skolkovo“ pomenovala správcovská spoločnosť neziskovú organizáciu „Rozvojový fond Centra pre Vývoj a komercializácia nových technológií."

Špecifiká činností takejto správcovskej spoločnosti sú stanovené federálnym zákonom „O inovačnom centre Skolkovo“, rozhodnutiami prezidenta Ruskej federácie a zakladajúcimi dokumentmi spoločnosti. Zmeny v zakladajúcich dokumentoch správcovskej spoločnosti sa vykonávajú po dohode s poradným orgánom prezidenta Ruskej federácie, vytvoreným s cieľom zabezpečiť interakciu medzi federálnymi vládnymi orgánmi, vládnymi orgánmi zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, miestnymi samosprávami, verejné združenia, vedecké a iné organizácie pri zvažovaní otázok súvisiacich s modernizáciou ekonomiky a inovačným rozvojom Ruska.

Treba poznamenať, že federálny zákon „O inovačnom centre Skolkovo“ spôsobil zmiešané hodnotenie od odborníkov, pretože správcovskej spoločnosti, súkromnej právnickej osobe, dal pomerne široké právomoci vrátane mestského plánovania a dozorných funkcií, ktoré zabezpečujú hygienické a epidemiologické blaho obyvateľstva v centre, regulovanie zdravotníckych a vzdelávacích aktivít a pod., ktoré sú v podstate štátne. Ako sa projekt zrealizuje v praxi, ukáže čas.

Správcovská spoločnosť - materská spoločnosť holdingu

Správcovská spoločnosť - manažérska organizácia

Rovnaká norma je obsiahnutá v článku 42 federálneho zákona č. 14-FZ z 2. 8. 1998 (v znení novely z 12. 6. 2011) „o spoločnostiach s ručením obmedzeným“.

Takzvaná „správcovská spoločnosť“ (správne - správcovská organizácia) teda vykonáva funkcie jediného výkonného orgánu na základe zmluvy uzavretej s riadenou právnickou osobou.

„Správcovská spoločnosť“ je spravidla jednou z právnických osôb holdingu.

Najčastejšie sa funkcie jediného výkonného orgánu prenášajú na správcovskú spoločnosť v holdingoch, kde je viacero právnických osôb s rovnakým typom funkcionality.

Správcovská spoločnosť - dizajnérska spoločnosť

1) založenie LLC a zmena jej základného imania nie sú komplikované emisnými postupmi (emisia a umiestnenie cenných papierov);

3) možnosť rozšírenia (v porovnaní so zákonom) pôsobnosti valného zhromaždenia účastníkov;

4) možnosť určenia postupu pri voľbe predstavenstva a revíznej komisie (prostou väčšinou hlasov alebo kumulovaným hlasovaním);

6) možnosť vylúčenia bezohľadného účastníka z LLC.

Pri vytváraní projektovej spoločnosti vo forme LLC je však potrebné vziať do úvahy:

1) zákon stanovuje obmedzenia účasti verejných právnických osôb na základnom imaní LLC;

Správcovská spoločnosť na základe zákona

Ak všetky vyššie uvedené typy správcovských spoločností vyplynuli z obchodnej zvyklosti, potom vznik a činnosť nižšie uvedených podrobne upravuje zákon. Pozrime sa na niektoré z nich.

Správcovská spoločnosť bankového holdingu

Spoločnosť spravujúca fond

Správcovská spoločnosť v oblasti bývania a komunálnych služieb

Správcovská spoločnosť (organizácia) je prevádzkovateľ verejnoprospešných služieb, ktorý spravuje bytový fond a inžiniersku infraštruktúru.

Činnosť takýchto organizácií upravuje Kódex bývania Ruskej federácie z 29. decembra 2004 č. 188-FZ (ďalej len Kódex bývania RF).

Správcovská spoločnosť vytvorená na základe osobitného federálneho zákona

Mnohí z nás už počuli pojem „správcovská spoločnosť“ alebo „riadiaca organizácia“. Čo je to? Aké sú právne, finančné a ekonomické aspekty jej činnosti?

Začnime princípom, ktorý pozná a chápe každý. Správa bytového domu musí zabezpečiť priaznivé a bezpečné podmienky pre život občanov, riadnu údržbu spoločného majetku v bytovom dome, riešenie otázok ohľadom užívania uvedeného majetku, ako aj poskytovanie inžinierskych sietí občanom bývajúcim v takomto dome.

Zostáva len zistiť, ako môžete dosiahnuť jeho implementáciu a získať pozitívny výsledok v skutočnosti. V prvom rade si k tomu musíte určiť, kto a ako bude spravovať dom, v ktorom sa nachádzajú priestory, ktoré vlastníte.

Od nadobudnutia účinnosti nového zákonníka o bývaní Ruskej federácie sú vlastníci priestorov v bytovom dome poverení výberom spôsobu správy bytového domu. V tomto prípade môže bytový dom spravovať len jedna správcovská organizácia.

V súlade s článkom 161 Kódexu bývania Ruskej federácie sú tieto osoby povinné zvoliť si jednu z navrhovaných možností ako metódu riadenia.

Priama správa vlastníkov priestorov v bytovom dome. V tomto prípade samotní vlastníci priestorov uzatvárajú zmluvy o inžinierskych a bytových službách s poskytovateľmi týchto služieb a tiež samostatne platia za tieto služby v súlade s uzatvorenými zmluvami.
Vedenie spoločenstva vlastníkov bytov alebo bytové družstvo alebo iné špecializované spotrebné družstvo. V tomto prípade musí byť zaregistrovaná príslušná právnická osoba konajúca v mene všetkých vlastníkov bytov a právne vzťahy s dodávateľmi potrebných služieb sú budované na základe dohôd medzi novovzniknutou právnickou osobou a poskytovateľmi služieb. V tomto prípade budú majitelia priestorov platiť za poskytnuté a dodané služby existujúcej právnickej osobe (HOA alebo družstvu).
Vedenie riadiacej organizácie. Ak si majitelia priestorov zvolia práve tento spôsob správy, treba ich upozorniť na množstvo špecifických faktorov. Táto práca je venovaná úvahám o takýchto momentoch.

Právne postavenie správcovskej spoločnosti, jej právomoci, fungovanie a zodpovednosť

Na začiatok si teda definujme, že správcovská spoločnosť, ako každá iná komerčná organizácia, je právnická osoba vytvorená za účelom dosahovania zisku. A toto ustanovenie by nemalo vyvolať negatívne emócie medzi nezasvätenými z nasledujúcich dôvodov.

Činnosť správcovskej spoločnosti je variantom podnikateľskej činnosti. Podnikateľská činnosť je zase samostatná činnosť vykonávaná na vlastnú zodpovednosť, ktorej cieľom je sústavne dosahovať zisk z používania majetku, predaja tovaru, výkonu práce alebo poskytovania služieb osobami ( čl. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Dôležitým faktom je, že v súlade s Nariadenie vlády Ruskej federácie zo 6. februára 2006 N 75 Ako správcovská spoločnosť môžu pôsobiť právnické osoby aj jednotliví podnikatelia.

Správcovská spoločnosť alebo organizácia je teda právnická osoba bez ohľadu na jej právnu formu alebo fyzická osoba, ktorá spravuje bytový dom.

Funkcie správcovskej spoločnosti sú nasledovné: musí v rámci podmienok uvedených v zmluve o výkone správy zabezpečovať údržbu a opravy bytových domov v súlade s požiadavkami na bytové domy ustanovenými technickými predpismi.

Vlastníci priestorov v súlade s podmienkami zmluvy o správe majú právo:

dostať od zodpovedných osôb najneskôr do piatich pracovných dní odo dňa podania žiadosti informácie o zoznamoch, objemoch, kvalite a frekvencii poskytovaných služieb a (alebo) vykonaných prácach. Lehota uvedená v zmluve môže byť skrátená;
kontrolovať objem, kvalitu a frekvenciu poskytovania služieb a výkonu práce (aj vykonaním vhodného vyšetrenia);
požadovať od zodpovedných osôb odstránenie zistených závad a overenie úplnosti a včasnosti ich odstránenia.

Správcovské organizácie sú zároveň zodpovedné voči vlastníkom priestorov za porušenie ich povinností a zodpovedajú za riadnu údržbu spoločného majetku v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie a zmluvou. Ak zmluva o výkone správy bytového domu neustanovuje inak, táto právnická osoba každoročne v priebehu prvého štvrťroka bežného roka predkladá vlastníkom priestorov v bytovom dome správu o plnení zmluvy o výkone správy za predchádzajúci rok.

Správcovská spoločnosť zodpovedá aj za škodu spôsobenú na bytovom dome, vlastníkom jeho bytových priestorov a tretím osobám poškodeným v dôsledku nesprávnej prevádzky bytového zariadenia, ako aj v dôsledku konania alebo nečinnosti správcovskej spoločnosti. , vo výške spôsobenej škody.

Okrem toho musí správcovská spoločnosť počítať s tým, že spôsob správy bytového domu sa volí na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome a môže byť kedykoľvek zmenený na základe rozhodnutia zhromaždenia. Ak poskytované služby a vykonané práce nezodpovedajú požiadavkám vlastníkov priestorov, môžu uplatniť im priznané právo a zmeniť spôsob hospodárenia. Je však potrebné vziať do úvahy, že ukončenie zmluvy o výkone správy sa musí vykonať v súlade s normami občianskeho práva. Rozhodnutie valného zhromaždenia o voľbe spôsobu hospodárenia je povinné pre všetkých vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Zmluvné vzťahy správcovskej spoločnosti, výška poplatkov za údržbu a opravy spoločného majetku

Vzťah medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi priestorov v bytovom dome je založený na zmluve o správe bytového domu.

To znamená, že právomoci správcovskej spoločnosti zastupovať záujmy týchto osôb sú obsiahnuté v tejto zmluve. Keďže zmluva je uzavretá, ak medzi stranami dôjde k dohode o všetkých podstatných podmienkach zmluvy ( čl. 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Výnimkou je zmluva o výkone správy uzatvorená súťažou. O tom sa bude diskutovať nižšie.

Pri výbere správcovskej organizácie valným zhromaždením vlastníkov priestorov v bytovom dome, Zmluva o výkone správy sa uzatvára písomne:

alebo vypracovaním jedného dokumentu podpísaného všetkými stranami ( Podľa vysvetlení ministerstva pre miestny rozvoj sa takáto zmluva považuje za platnú, len čo je pod ňou prvý podpis jedného z vlastníkov.),

alebo je s každým vlastníkom priestorov v takomto dome uzatvorená zmluva o výkone správy za podmienok uvedených v rozhodnutí tohto valného zhromaždenia.

Podmienky zmluvy vyplývajú z rozhodnutia valného zhromaždenia. To znamená, že právnym dokumentom na uzavretie dohody je zápisnica z valného zhromaždenia. Všetko ostatné je druhoradé.

Na základe zmluvy o správe bytového domu jedna strana (správcovská organizácia) na pokyn druhej strany (vlastníci priestorov v bytovom dome, orgány správy spoločenstva vlastníkov bytov alebo orgány správy) bytového družstva alebo riadiacich orgánov iného špecializovaného spotrebného družstva) sa v dohodnutej lehote za odplatu zaväzuje:

poskytovať služby a vykonávať práce na riadnu údržbu a opravy spoločného majetku v takomto dome;
poskytovať komunálne služby vlastníkom priestorov;
vykonávať ďalšie činnosti smerujúce k dosiahnutiu cieľov správy bytového domu.

Správcovská spoločnosť v zastúpení svojim zástupcom tak môže uzavrieť zmluvu tak priamo s každým vlastníkom priestorov v dome súčasne, ako aj so správnymi orgánmi spoločenstva vlastníkov bytov alebo s orgánmi správy bytového domu. družstvo alebo iné špecializované spotrebné družstvo.

Táto dohoda má špecifické požiadavky.

V zmluve musí byť uvedené :

zloženie spoločného majetku bytového domu, v súvislosti s ktorým sa bude vykonávať správa, a adresa, v tomto prípade musíte venovať pozornosť skutočnosti, že správcovská spoločnosť by nemala tento objekt brať do svojej súvahy, keďže je v spoločnom vlastníctve;
zoznam služieb a prác na údržbu a opravy spoločného majetku v bytovom dome, postup pri zmene tohto zoznamu, ako aj zoznam služieb poskytovaných správcovskou organizáciou;
postup pri určovaní ceny zákazky, výšky platby za údržbu a opravy obytných priestorov a výšky platby za energie, ako aj postup pri vykonávaní takejto platby;
postup kontroly plnenia povinností správcovskej organizácie podľa zmluvy o výkone správy.

Je potrebné poznamenať, že podstatnou podmienkou, ktorej obsah je potrebné podrobnejšie rozobrať, je najmä zoznam tých služieb a prác, ktoré bude správcovská spoločnosť alebo tretie osoby poskytovať a vykonávať v súlade s ust. zmluvy uzatvorené správcovskou spoločnosťou na údržbu a opravy spoločného majetku v bytovom dome; postup pri zmene takéhoto zoznamu; postup pri určení ceny zákazky, výšku úhrady za údržbu a opravy bytových priestorov, ako aj postup pri realizácii takejto úhrady.

Zmluva o správe bytového domu sa uzatvára na dobu najmenej jedného roka a najviac na päť rokov. Lehota na začatie plnenia povinností správcovskej organizácie (pokiaľ nie je pri jej uzavretí dohodou zmluvných strán ustanovená iná lehota) je najneskôr do 30 dní odo dňa jej podpisu. Okrem toho uzatvorením zmluvy o výkone správy bytového domu so správcovskou organizáciou v súlade s Časť 5 článku 161 a článok 162 zákonníka o bývaní Ruskej federácie riadnu údržbu spoločného majetku zabezpečujú vlastníci priestorov.

Veď jednou z povinností vlastníkov priestorov v dome je povinnosť udržiavať spoločný majetok domu, keďže vlastníci priestorov sú povinní znášať bremeno nákladov na udržiavanie spoločnej nehnuteľnosti v pomere k svojej výške. podiely na práve spoločného vlastníctva tejto nehnuteľnosti. Takáto povinnosť musí byť premietnutá do zmluvy o správe domu.

V prípade správy bytového domu správcovskou organizáciou sa realizuje úhradou určených osôb za údržbu a opravy bytových priestorov v bytovom dome.

Pri určovaní výšky úhrady za údržbu a opravy bytových priestorov vlastníkov priestorov, ktorí si zvolili správcovskú organizáciu na správu bytového domu, sa rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v takomto dome prijíma na obdobie najmenej jeden rok s prihliadnutím na návrhy riadiacej organizácie. Uvedená výška poplatku je stanovená rovnako pre všetkých vlastníkov priestorov.

Návrhy správcovskej organizácie na zoznam, objem a kvalitu služieb a prác musia zohľadňovať skladbu, konštrukčné vlastnosti, stupeň fyzického opotrebenia a technický stav spoločnej nehnuteľnosti, ako aj geodetické a klimatické podmienky pozemku. umiestnenie bytového domu.

V súlade s bod 34 vyhlášky vlády Ruskej federácie z 13. augusta 2006 N 491, ak vlastníci priestorov nerozhodli o spôsobe hospodárenia v bytovom dome, výšku úhrady za údržbu a opravy bytových priestorov, ktorú platia vlastníci priestorov, určí orgán samosprávy (v ust. zakladajúce subjekty Ruskej federácie - federálne mestá Moskva a Petrohrad - štátnymi orgánmi príslušného subjektu Ruskej federácie) na základe výsledkov otvorenej súťaže konanej stanoveným postupom vo výške ceny zmluvy o výkone správy bytového domu. Cena zmluvy o výkone správy bytového domu je stanovená vo výške úhrady za údržbu a opravy bytových priestorov uvedených v súťažných podkladoch.

Pri správe bytového domu správcovskou organizáciou nájomcovia priestorov, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo obce, v súlade s Časť 4 článku 155 Kódexu bývania Ruskej federácie znášať náklady na údržbu a opravy spoločného majetku s prihliadnutím na platby za údržbu a opravy bytových priestorov nájomcami bytových priestorov štátneho alebo obecného bytového fondu. Ak je výška odplaty zaplatenej nájomcami takýchto bytových priestorov nižšia ako výška odplaty ustanovenej zmluvou o výkone správy, zvyšnú časť odplaty uhrádza prenajímateľ určených bytových priestorov spôsobom dohodnutým s. organizáciu riadenia.

Určité typy zmlúv, uzatvorené napríklad na správu bytového domu, kde sú všetky priestory vo vlastníctve Ruskej federácie, zakladajúceho subjektu Ruskej federácie alebo komunálneho subjektu, majú špecifické požiadavky. Postup na jeho riadenie stanovuje vláda Ruskej federácie, štátny orgán zakladajúceho subjektu Ruskej federácie a orgán miestnej samosprávy. Správa bytového domu sa v tomto prípade vykonáva uzavretím zmluvy o výkone správy tohto domu so správcovskou organizáciou vybranou na základe výsledkov verejnej súťaže alebo ak je takáto súťaž vyhlásená za neplatnú v súlade so zákonom, bez uskutočnenie takejto súťaže.

Zmluva o správe domu správcovskou spoločnosťou môžu byť zmenené a ukončené spôsobom určeným občianskym právom Ruskej federácie.

Dôvody na zmenu a ukončenie zmluvy o správe bytového domu sú uvedené čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Tieto akcie sú možné na základe dohody strán, pokiaľ Občiansky zákonník Ruskej federácie, iné zákony alebo dohoda neustanovujú inak. Na žiadosť jednej zo zmluvných strán možno zmluvu zmeniť alebo ukončiť rozhodnutím súdu len:

v prípade podstatného porušenia zmluvy druhou zmluvnou stranou;
v iných prípadoch ustanovených Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, inými zákonmi alebo dohodou.

V prípade jednostranného odmietnutia úplného alebo čiastočného odmietnutia plnenia zmluvy, ak je takéto odmietnutie povolené zákonom alebo dohodou strán, sa zmluva považuje za ukončenú alebo upravenú. Ako právo odmietnuť uzavretie zmluvy o výkone správy možno akceptovať právo vlastníkov priestorov kedykoľvek zmeniť spôsob správy bytového domu prijatím príslušného rozhodnutia na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome. .

Správcovská organizácia je povinná 30 dní pred ukončením zmluvy o výkone správy bytového domu odovzdať technickú dokumentáciu k bytovému domu a ostatné dokumenty súvisiace so správou takéhoto domu novovybranej správcovskej organizácii, vlastníkom bytov. spoločenstvu alebo bytovému družstvu alebo inému špecializovanému spotrebnému družstvu, alebo ak ide o bezprostrednú správu budovy vlastníkmi priestorov v nich, jednému z týchto vlastníkov, uvedeným v rozhodnutí valného zhromaždenia. týmto vlastníkom o voľbe spôsobu správy tohto domu, alebo ak takýto vlastník nie je uvedený, ktorémukoľvek vlastníkovi priestorov v tomto dome.

Ak však doba, na ktorú bola zmluva o výkone správy uzavretá, uplynula, ale žiadna zo zmluvných strán nepodala žiadosť o ukončenie zmluvy o správe bytového domu, po uplynutí doby platnosti sa takáto zmluva považuje za predĺženú o tú istú dobu. a za rovnakých podmienok, aké sú stanovené v takejto dohode.

Vzťah medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi priestorov v dome, postup pri uzatváraní zmluvy o výkone správy a ďalšie súvisiace otázky charakterizujú činnosť správcovskej spoločnosti len na jednej strane. Na druhej strane je tu vzťah tejto organizácie priamo s dodávateľmi tých služieb a prác, ktoré budú v zariadení vykonávať. Dohody s dodávkou tepla, vodou a inými organizáciami potrebnými na zabezpečenie životnosti bytového domu uzatvára správcovská organizácia na základe oprávnení obsiahnutých v zmluve o výkone správy.

Klady a zápory uzatvorenia zmluvy o výkone správy bytového domu

Navrhujeme zvážiť, ako sa formy správy bytového domu stanovené v zákone o bývaní Ruskej federácie zásadne líšia a aké môžu byť dôsledky, ak si vlastníci priestorov vybrali správcovskú spoločnosť.

Spoločenstvo vlastníkov bytov, ten či onen druh družstva alebo správcovská spoločnosť sú, ako už bolo spomenuté, právnickými osobami. To znamená, že majú právo uzatvárať zmluvy o poskytovaní verejnoprospešných služieb, otvárať bežné účty a zamestnávať určitých zamestnancov. Ak si majitelia priestorov zvolia priamy spôsob riadenia, vyvstávajú súvisiace otázky, a to, ako najať potrebných špecialistov (napríklad účtovníka, manažéra). Celkovo sa tieto funkcie stávajú dobrovoľno-povinnou zodpovednosťou tých jednotlivcov, ktorí majú potrebné zručnosti. Je však veľmi ťažké brať ich na zodpovednosť za porušenia, ktorých sa dopustili. Nie je tiež jasné, či ich práca bude oficiálne zaplatená, budú vypočítané dane a bude vypočítaná dĺžka ich služby.

Dňa 30. decembra 2004 bol prijatý zákon „Na základe regulácie taríf verejnoprospešných organizácií“., ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 2006. Podľa tohto zákona sú v sektore bývania spotrebitelia tovarov a služieb týchto organizácií v oblasti elektriny, tepla, vody, hygieny, likvidácie (likvidácie) tuhého domového odpadu. sú najmä v bytových domoch - spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové družstvá, bytové stavebné družstvá a inéšpecializované spotrebné družstvá, ako aj správcovské organizácie. Práve oni nakupujú vyššie uvedené tovary a služby na poskytovanie služieb osobám bývajúcim v každom konkrétnom bytovom dome, prípadne priamo vlastníkom priestorov v bytovom dome. Tzn., že ak ste vlastníkom bytových priestorov v bytovom dome, kde rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, ktorým nie ste, správu vykonáva spoločenská, družstevná alebo správcovská spoločnosť, nemôžete uzavrieť zmluvy priamo, obchádzajúc ich. Zmluvy o verejných službách budú v tomto prípade uzatvorené priamo s uvedenými právnickými osobami a tie ich už môžu uzatvárať s vlastníkmi bytov.

Správcovská spoločnosť má teda spolu s partnerstvom alebo družstvom množstvo výhod oproti priamemu riadeniu. Správcovská spoločnosť ako právnická osoba vykonáva svoju činnosť v súlade so zmluvou, buduje svoje vzťahy s dodávateľmi služieb a prác bez toho, aby sa zakaždým odvolávala na názor väčšiny vlastníkov priestorov.

Hlavnou výhodou správcovskej spoločnosti oproti iným metódam riadenia je nasledovné. Podľa definície sa správcovská spoločnosť musí špecializovať na poskytovanie špecifických druhov služieb. To znamená, že výkon jej povinností sa musí vykonávať na primeranej profesionálnej úrovni.

Ale tento spôsob ovládania má aj množstvo nevýhod. Hlavným je, že v súčasnosti nie je dostatok spoľahlivých správcovských spoločností, chýba prax v ich činnosti a nie je vytvorený okruh odborníkov v tomto odvetví. Preto v tejto fáze existuje možnosť podvodu. Navyše po uzatvorení zmluvy o výkone správy majitelia priestorov jednoducho nemajú možnosť ovplyvňovať rozhodovanie.

Postup pri uplatňovaní práv samospráv pri výbere správcovskej spoločnosti pre bytový dom

Opätovne upozorňujeme vlastníkov priestorov v bytovom dome, že Zákon o bývaní Ruskej federácie ich zaväzuje dobrovoľne, v stanovenom časovom rámci, vyriešiť otázku správy domu.

Predpokladajme, že nastane nasledujúca situácia. Čas plynie a majitelia priestorov v bytovom dome nevykonávajú žiadne kroky na výber spôsobu správy tohto domu. Ako vyplýva z praxe, je to skôr pravidlo ako výnimka.

Medzitým pomaly vyprší zákonodarcom stanovená lehota na dobrovoľné vyriešenie tejto otázky. Upozorňujeme vlastníkov priestorov na skutočnosť, že spočiatku, od nadobudnutia účinnosti Bytového zákonníka Ruskej federácie (1. marca 2005), bola stanovená jednoročná lehota, pred uplynutím ktorej majitelia priestorov musí uskutočniť schôdzu a zvoliť si formu správy bytového domu (teda do 1. marca 2006 d.) A ak sa takáto schôdza nekonala alebo na nej nebolo prijaté zodpovedajúce rozhodnutie, právo zvoliť si správcovskú spoločnosť nadobúda orgán samosprávy. V tomto prípade má právo uskutočniť súťaž medzi správcovskými spoločnosťami.

Ale federálny zákon z 26. decembra 2005 N 184-FZ bol zmenený a doplnený a toto obdobie bolo predĺžené do 1. januára 2007. Okrem toho 6. februára 2006 vláda Ruskej federácie vo vývoji ustanovení Článok 161 Kódexu bývania Ruskej federácie schválila Pravidlá vypísania verejnej súťaže orgánom samosprávy na výber správcovskej organizácie na správu bytového domu.

Federálny zákon č. 251-FZ z 29. decembra 2006 „o zmene a doplnení Kódexu bývania Ruskej federácie a článku 18 federálneho zákona „O uzákonení zákonníka o bývaní Ruskej federácie“ opäť predĺžil lehotu pre miestne vládne orgány organizovať otvorené výberové konania na výber manažérskych organizácií. Teraz je dátum uzávierky oznámený na 1. január 2008. To znamená, že od januára 2008 môžu samosprávy vypisovať verejné výberové konania na výber správcovských organizácií, ktoré ukončia do 1. mája 2008.

Orgán miestnej samosprávy musí v súlade s článkom 161 Kódexu bývania Ruskej federácie, spôsobom stanoveným vládou Ruskej federácie, usporiadať otvorenú súťaž na výber riadiacej organizácie, ak do roka pred k dátumu uvedenej súťaže si vlastníci priestorov v bytovom dome nezvolili spôsob hospodárenia alebo ak bolo rozhodnuté o výbere Nebol spôsob správy tohto domu.

Ak teda špecifikovaná voľba nie je plánovaná vo vašej domácnosti, a tiež ak:

Vlastníci priestorov v bytovom dome si nezvolili spôsob správy tohto domu, a to aj v týchto prípadoch:

označené osoby sa nekonalo valné zhromaždenie vo veci voľby spôsobu správy bytového domu alebo nebolo rozhodnuté o voľbe spôsobu správy bytového domu;
po dvoch mesiacoch od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým bolo vyhlásené za neplatné valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome vo veci voľby spôsobu hospodárenia v bytovom dome, sa neuskutočnilo opakované valné zhromaždenie alebo rozhodnutie o voľbe. nebol urobený spôsob správy bytového domu;

Rozhodnutie vlastníkov priestorov v bytovom dome zvoliť si spôsob správy domu nebolo realizované, a to aj v týchto prípadoch:

väčšina vlastníkov priestorov v bytovom dome neuzavrela dohody ustanovené v článku 164 zákonníka o bývaní Ruskej federácie;
vlastníci priestorov v bytovom dome nezaslali oprávnenému federálnemu výkonnému orgánu doklady potrebné na štátnu registráciu spoločenstva vlastníkov bytov alebo bytového družstva alebo iného špecializovaného spotrebného družstva;
zmluvy o správe bytového domu stanovené v článku 162 zákonníka o bývaní Ruskej federácie neboli uzavreté;

potom ako vlastník priestorov v bytovom dome potrebujete vedieť nasledovné.

Súťaž je formou ponukového konania, ktorého víťazom sa stáva účastník, ktorý ponúka za stanovenú výšku úhrady za údržbu a opravy bytových priestorov do jedného roka vykonať najväčšie množstvo prác a služieb na údržbu a oprava spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome, právo hospodárenia s ktorým je súťaž.

To znamená, že pri vyhlasovaní súťaže jej organizátor ponúka žiadateľom limitovaný objem financií, do ktorých je potrebné „nabaliť“ čo najväčší objem prác a služieb, ktoré žiadateľ ponúka (počnúc upratovaním pozemku, prípravou domu, na sezónne použitie a končiace čistením a mokrým čistením odpadkových komôr a utieraním prachu z krytov lámp, parapetov v spoločných priestoroch).Úplný zoznam prác je uvedený v Súpise povinných prác a služieb údržby a opravy spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktorý je predmetom súťaže.

Ako odbočku uvádzam, že tento dokument môže mať zmysel použiť pri uzatváraní dohody o správe bytového domu so správcovskou spoločnosťou pri určovaní objemu prác, ktoré sa majú vykonať, a to aj v prípade, že táto dohoda nebude uzatvorená. prostredníctvom súťaže.

Dôležité je aj to, že hoci je súťaž z hľadiska zloženia účastníkov a formy prihlásenia otvorená, jej účastníkom nemôže byť špecializovaná organizácia. Týmto ustanovením nie sú dotknuté práva týchto právnických osôb. Ide len o to, že ak sa toto obmedzenie zruší, tak sa tieto organizácie stanú monopolmi v správe bytových domov vďaka tomu, že si môžu samostatne určovať ceny za služby, ktoré poskytujú, a tým aj uskutočnenie súťaže a samotný koncept tzv. súťaž ako tender stratí zmysel.

Ak teda majitelia priestorov v dome nedokončili vyššie uvedené kroky, buďte pripravení na to, že v stanovenom časovom rámci sa dozviete o usporiadaní príslušnej súťaže. Ale aj v tomto prípade majú títo jedinci možnosť rozhodnúť sa sami.

Keďže v oznámení o vyhlásení súťaže sú uvedené (spolu so súťažným podkladom, názvom, miestom, poštovou adresou organizátora súťaže) aj charakteristika predmetu súťaže (vrátane adresy bytového domu) a názov povinné práce a služby pri údržbe a oprave súťažného predmetu, vykonávané alebo poskytované na základe zmluvy o výkone správy bytového domu, a výšku úhrady za údržbu alebo opravu bytových priestorov vypočítanú organizátorom súťaž, a hlavne miesto, dátum a čas súťaže, potom majú vlastníci priestorov možnosť aj v tomto prípade uplatniť svoje právo voľby spôsobu správy domu.

V tomto prípade, ak si pred dňom súťaže vlastníci priestorov v bytovom dome zvolili spôsob správy bytového domu alebo zrealizovali rozhodnutie o výbere spôsobu správy tohto domu, súťaž sa nekoná. V prípade nedodržania určených úkonov sa pri vyhlasovaní výsledkov súťaže na stanovisko vlastníkov priestorov už nebude prihliadať.

V súlade s nariadením vlády Ruskej federácie musí víťaz súťaže vykonať tieto akcie:

do desiatich pracovných dní odo dňa schválenia súťažného protokolu predloží organizátorovi súťaže ním podpísaný návrh zmluvy o správe bytového domu, ako aj zabezpečenie plnenia záväzkov;
do 20 dní odo dňa schválenia súťažného protokolu zašle ním podpísané návrhy zmlúv o správe bytového domu vlastníkom priestorov v bytovom dome na podpísanie týchto zmlúv spôsobom ustanoveným Článok 445 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Toto ustanovenie zodpovedá aktuálnemu zákonu o bývaní Ruskej federácie. V súlade s Ustanovenie 5 článku 161 Kódexu bývania Ruskej federácie Orgány samosprávy do desiatich dní odo dňa vyhlásenia verejnej súťaže oznámia všetkým vlastníkom priestorov v bytovom dome výsledky uvedenej súťaže a podmienky zmluvy o výkone správy. Vlastníci priestorov v bytovom dome sú povinní uzatvoriť zmluvu o správe tohto domu so správcovskou organizáciou vybranou na základe výsledkov verejnej súťaže spôsobom ustanoveným Článok 445 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V súlade s touto normou Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak sa strana, pre ktorú je uzavretie zmluvy povinná, vyhýba jej uzavretiu, má druhá strana právo obrátiť sa na súd so žiadosťou o vynútenie uzavretia zmluvy. dohoda. Strana, ktorá sa bezdôvodne vyhýba uzavretiu zmluvy, musí nahradiť druhej strane škody, ktoré tým spôsobí.

No uzavretím zmluvy o výkone správy súťažou vzťah medzi orgánom samosprávy a vlastníkom priestorov v tomto dome nekončí.

Orgán samosprávy musí najneskôr do jedného roka od uzavretia určenej zmluvy o správe bytového domu zvolať schôdzu vlastníkov priestorov v tomto dome, aby rozhodla o voľbe spôsobu hospodárenia. To znamená, že organizácia, ktorá vyhrala súťaž na správu domu, môže bez problémov vykonávať správu a prevádzku.

Správcovská spoločnosť je organizácia, ktorá je najatá na správu akéhokoľvek zvereného majetku. Medzi aktíva najčastejšie patrí dom, hotovosť a dokonca aj veľké podniky. Tento systém riadenia sa líši od priamej kontroly, kedy vlastník robí všetky rozhodnutia a je za ne zodpovedný. Správcovská spoločnosť často nenesie žiadnu zodpovednosť, alebo ju nesie, ale v obmedzenom rozsahu. Preto pred kontaktovaním takejto organizácie by ste si mali preštudovať vlastnosti tejto metódy riadenia.

Čo je

Správcovská spoločnosť je špecializovaná inštitúcia, ktorá vykonáva riadiace funkcie v rôznych oblastiach hospodárskej činnosti. V Rusku sa tento pojem často vzťahuje na spoločnosti zapojené do riadenia systému bývania a komunálnych služieb. V ekonomickej teórii má tento pojem širší pojem. V podnikateľskej činnosti správcovské spoločnosti riadia spoločnosti, ktoré nesúvisia s poskytovaním bývania a komunálnych služieb – a to je veľmi častý jav.

Jednou z vlastností takýchto spoločností je, že môžu byť vytvorené v jednej z foriem podnikania existujúcich v ruskej legislatíve. Výber jednej alebo druhej formy závisí od veľkosti a oblasti, kde bude spoločnosť pôsobiť. V oblasti bývania a komunálnych služieb sa tak správcovské spoločnosti často vytvárajú vo forme LLC alebo vo forme partnerstva vlastníkov. V prvej možnosti (LLC) je riadenie vykonávané špecializovanou organizáciou, v druhej - samotnými vlastníkmi.

Typy správcovských spoločností

Bez ohľadu na to, či ide o PJSC, partnerstvo alebo LLC, správcovské spoločnosti sa klasifikujú podľa oblasti činnosti, formy podnikania, veľkosti a zloženia účastníkov. Rozlišujú sa teda tieto typy správcovských spoločností pôsobiacich v Rusku:

spoločnosti zaoberajúce sa údržbou budov;
podielové fondy, správa majetku investorov;
správcovská spoločnosť poskytujúca manažérske služby pre firmy a podniky.

Najrozšírenejšie sú podniky bytových a komunálnych služieb. Je to pochopiteľné, pretože v krajine je podstatne menej podnikov ako bytových domov. Ďalšími typmi správcovských spoločností sú firmy, ktoré ponúkajú súvisiace služby podnikateľom a investorom. Ich hlavnou úlohou je spravovať majetok svojich klientov.

Spoločnosti spravujúce bývanie a komunálne služby

Zabezpečujú údržbu a opravy bytových domov. Vykonávať také dôležité práce, ako sú:

zlepšenie priľahlých oblastí;
inkaso platieb od obyvateľov domu a platby za energie;
najímanie pracovníkov na vykonávanie stavebných a opravárenských prác;
informovať o zmenách taríf;
čistenie a oprava vchodov.

Okresné správcovské spoločnosti pôsobia ako sprostredkovatelia medzi podnikmi poskytujúcimi verejnoprospešné služby a obyvateľmi obsluhovaného domu alebo domov nachádzajúcich sa v určitej oblasti.

Štátna regulácia správcov bytov a komunálnych služieb

V súlade s Kódexom bývania Ruskej federácie musí byť správcovská spoločnosť nielen sebestačná, ale aj zisková. To znamená, že existuje iba z prostriedkov získaných od obyvateľov, ako aj z iných druhov podnikateľských činností, ktoré nie sú zákonom zakázané. Napríklad prenájom niektorých priestorov alebo poskytovanie priestorov na reklamu.

Získané peniaze idú na úpravu domu. Ale ani prostriedky obyvateľov a príjmy z prenájmu miesta alebo z reklamy nemusia stačiť na jeho udržanie. Väčšina bytového fondu v Ruskej federácii je v žalostnej situácii. Mnohé domy už nemá zmysel rekonštruovať a obyvateľov niet kam presťahovať. Ľudia však naďalej žijú v takýchto domoch a platia za služby. Nie vždy za to môže správcovská spoločnosť. Môže to vzniknúť aj preto, že bytovku predtým nikto nespravoval, alebo ju hospodáril neefektívne, prípadne prijaté peniaze jednoducho rozkradli.

Zodpovednosti spoločností spravujúcich bývanie a komunálne služby

Povinnosti a práva správcovských spoločností sú vykonávať činnosti údržby budov na úkor platieb od tých, ktorí v tejto budove bývajú. Obsahuje:

Pravidelná kontrola a opravy objektu: strecha, výťahy, vchody. Na tento účel musí spoločnosť zamestnávať vhodných špecialistov na personál alebo mať uzatvorené dohody s inými spoločnosťami poskytujúcimi služby takýchto špecialistov.
Čistenie striech, priestorov a priestorov priľahlých k budove.
Zabezpečenie požiarnej bezpečnosti stavby. To znamená, že to zahŕňa platby za služby kontrolných agentúr, inštaláciu a údržbu požiarnej bezpečnosti a nákup hasiacich prístrojov.
Zabezpečenie prístupu k inžinierskym sieťam pre všetkých obyvateľov obsluhovanej budovy.
Informovanie o veľkosti taríf a platobných podmienkach, zbieranie prostriedkov na zaplatenie energií.
Správa o vykonanej práci pre vašich klientov: kde, na aké účely a v akom objeme boli prostriedky vynaložené alebo plánované.
Príprava a uskutočnenie stretnutia obyvateľov.
Hľadajte zdroje dodatočného príjmu. Napríklad prenájom priestorov, reklamných plôch;
Výpočet odpisov na budove.

Stavebné práce môžu vykonávať aj správcovské spoločnosti v Moskve, Petrohrade alebo v akomkoľvek inom meste. Napríklad výstavba podkrovia alebo iného poschodia. Ale majú právo vykonávať takéto akcie iba s úplným súhlasom všetkých vlastníkov a až po vydaní povolenia na vykonanie zmien v projekte budovy od príslušného orgánu štátnej správy.

Formy podnikov správcovských spoločností

Bez ohľadu na oblasť činnosti môžu byť správcovské spoločnosti organizované vo forme PJSC, LLC alebo partnerstva. Spoločnosti, ktoré sa zaoberajú investičnými aktivitami alebo poskytujú manažérske služby súkromným podnikateľom, firmám a podnikom, pôsobia vo forme PJSC a LLC. Správcovská spoločnosť tiež vo forme LLC spravuje bývanie a komunálne služby. V prvom prípade si obyvatelia najímajú spoločnosť tretej strany, v druhom (partnerstvo) - sami sa zaoberajú manažérskymi činnosťami.

Nevýhody riadenia správcovských spoločností v sektore bývania a komunálnych služieb

Správcovská spoločnosť sa zodpovedá len svojim klientom, ktorým musí každoročne podávať správy na valnom zhromaždení obyvateľov. Teoreticky by sa tak malo stať na celom území Ruskej federácie, v praxi je situácia trochu iná. V skutočnosti je veľmi ťažké zhromaždiť všetkých obyvateľov v jeden deň. Okrem toho sa mnohí manažéri takýchto podnikov neponáhľajú hlásiť obyvateľom, pretože to pre nich nie je výhodné.

Väčšina bytového fondu v Rusku je v dezolátnom stave, preto vo veľkých mestách manažéri spoločností pri prijímaní veľkých súm neinvestujú získané prostriedky do budov, ale radšej ich minú na vlastné potreby. Často sa tak správajú napríklad správcovské spoločnosti v Moskve a iných veľkých mestách. Problém so správcovskými spoločnosťami v oblasti bývania a komunálnych služieb existuje od prijatia zákona o správcovských spoločnostiach a problémy s podvodmi v tejto oblasti nie sú vyriešené.

Ako zmeniť spoločnosť na správu bývania a komunálnych služieb

Ak si správcovská spoločnosť neplní svoje povinnosti a nereaguje na požiadavky klientov, má právo s ňou vypovedať zmluvu a uzavrieť novú, ale s inou spoločnosťou, alebo zorganizovať spoločenstvo vlastníkov bytov.

Teoreticky na ukončenie zmluvy stačí podať správcovskej spoločnosti alebo súdu žiadosť s podpismi všetkých alebo takmer všetkých vlastníkov a balíkom dokumentov. Zmluva musí byť ukončená do dvoch týždňov.

V praxi sa veci majú úplne inak. V sektore bývania a komunálnych služieb je v obehu veľa peňazí, a preto tam pracuje príliš veľa bezohľadných manažérov, ktorí využívajú medzery v zákonoch v dôsledku nafúknutých taríf a takmer úplnej absencie výdavkov na údržbu a opravy. dom, získať nadmerný príjem. Zároveň sa nesnažia opustiť ziskové povolanie. Niekedy sa stáva, že vedúci LLC riadi správcovskú spoločnosť aj za prítomnosti súdneho príkazu na zrušenie povolenia na podnikanie a pokračuje v práci.

Investičné správcovské spoločnosti

Investičné správcovské spoločnosti sú organizácie, ktoré sa zaoberajú správou kapitálu investorov. Podstata takéhoto riadenia spočíva v tom, že investori nakupujú buď akcie v investičnom portfóliu, ktoré už vytvorili špecialisti, alebo poveria špeciálne najatého profesionálneho obchodníka, aby kúpil zodpovedajúce cenné papiere.

Používanie investičnej správcovskej spoločnosti má svoje výhody a nevýhody. Medzi výhody patrí skutočnosť, že všetky obchodné operácie, analýzy trhu a transakcie bude vykonávať osoba, ktorá má bohaté skúsenosti a pomerne vysokú úroveň kompetencií v tejto oblasti činnosti. To znižuje riziko a šetrí čas. Nevýhodou takýchto spoločností je, že si účtujú vysoké percento provízie. Okrem toho nikto nedáva 100% záruku, že investované prostriedky zostanú v bezpečí a že z nich bude príjem.

Zodpovednosti spoločností spravujúcich investície

Za riadenie správcovskej spoločnosti je zodpovedný riaditeľ LLC. Musí zverejňovať výročné a štvrťročné správy o svojej práci, ako aj všetky informácie týkajúce sa zákazníckych účtov. Hlavnou zodpovednosťou je snažiť sa zachovať a zvýšiť kapitál klientov a zabezpečiť stabilný rast ich aktív.

Ako si vybrať spoločnosť pre správu investícií

Pri výbere by ste mali venovať pozornosť skúsenostiam spoločnosti, recenziám a finančným ukazovateľom. Osobitná pozornosť by sa mala venovať prítomnosti/neprítomnosti správy audítora a jej obsahu pripojenej k účtovnej závierke. Služby správy majetku zvyčajne ponúkajú veľké banky a investičné fondy. Hlavnou podmienkou pri výbere správcovskej spoločnosti je, že musí pôsobiť na trhu minimálne 10 rokov.

Správcovské spoločnosti pre podniky a firmy

Existujú dva typy takýchto správcovských spoločností. Buď je najatá samostatná spoločnosť, alebo existuje oddelenie podniku, ktoré vykonáva túto funkciu.

V prvom prípade si majiteľ najme externú spoločnosť, v druhom prípade sa manažment nachádza v jednom z oddelení podniku vo forme PJSC alebo LLC, odkiaľ riadi. Správcovská spoločnosť je v skutočnosti centrom, z ktorého je riadená celá sieť podnikov. Napríklad spoločnosť Coca-Cola Company má zariadenia na výrobu sódy po celom svete, ale riadi ju zo svojho ústredia v Spojených štátoch. Tu sa rozhoduje o tom, čo, kedy a ako vyrábať. Pripravujú sa plány na rozšírenie výroby. Všetky účtovné informácie zo všetkých podnikov sem prúdia aj na analýzu a rozvoj manažérskych rozhodnutí.

Manažéri druhého typu sa uchyľujú v zriedkavých prípadoch a takéto opatrenie sa považuje za nútené. Služby takýchto spoločností sa využívajú v prípadoch, keď je podnik v kríze alebo keď je majiteľ nútený prepustiť manažéra (alebo sám odíde), ale nie je možné ho okamžite nahradiť. Podniky potrebujú externý manažment a tento manažment kvality by mal byť vyšší ako interný.

Výhody a nevýhody manažérov

Externé riadenie podniku alebo riadenie z jedného vzdialeného centra má svoje výhody aj nevýhody. Na jednej strane takéto správcovské spoločnosti zamestnávajú vysokokvalifikovaných odborníkov, na druhej strane títo špecialisti nedokážu vždy určiť, čo je potrebné na vyriešenie vzniknutého problému. Nie sú v podniku, nepracujú v ňom pomerne dlho a len na základe účtovnej závierky nie je také jednoduché určiť príčinu krízovej situácie a nájsť východisko z nej.

Jedným z najvýznamnejších nedostatkov správcovských spoločností pracujúcich v podniku je, že rozhodnutia sa prijímajú neskoro. Takéto riadenie môže byť účinné iba v dvoch prípadoch: keď sa podnik práve otvára alebo je už v štádiu úpadku.

V prvom prípade správcovská spoločnosť vytvorí systém riadenia, podľa ktorého bude podnik fungovať. Správcovská spoločnosť je v tomto prípade príkladom toho, aké by malo byť riadenie podniku v budúcnosti. V druhom prípade sa práca správcovskej spoločnosti obmedzuje iba na hľadanie prostriedkov na pokrytie súčasných dlhov a až potom na rozvoj podniku. Zároveň musia spolupracovať s vlastníkom na záchrane podniku.

S výnimkou týchto dvoch prípadov povedú služby správcovských spoločností len k nechceným výdavkom, zníženiu kvality a rýchlosti prijímaných rozhodnutí.

Správcovské spoločnosti zohrávajú významnú úlohu pri riadení podnikov pôsobiacich nielen v oblasti bývania a komunálnych služieb, ale aj v iných oblastiach podnikateľskej činnosti. Napriek nedostatkom je v niektorých prípadoch najatie správcovskej spoločnosti jediným spôsobom, ako situáciu zlepšiť.

Pri štruktúrovaní podnikania a budovaní skupiny spoločností vždy vyvstáva otázka zachovania manažovateľnosti celej skupiny za predpokladu, že riadiaci personál podniku je spravidla jednotný a nie je možné ho rozdeliť medzi spoločnosti.

Výsledkom je, že to vždy vedie k potrebe hľadania takej možnosti riadenia, kde vlastník zostane schopný kontrolovať a ovplyvňovať rozhodovanie ako pre celý podnik ako celok, tak aj pre ktorýkoľvek z jeho segmentov, a to aj napriek ekonomickej nezávislosti každej skupiny. subjekt.

V tomto prípade pri navrhovaní obchodného modelu môže správcovská spoločnosť pôsobiť ako spojovací článok medzi jeho jednotlivými prvkami.

Správcovská spoločnosť je akákoľvek organizačná a právna forma (podľa našich skúseností môžu ako správcovská spoločnosť vystupovať nielen sro alebo as, ale aj družstvá, partnerstvá, partnerstvá a dokonca aj neziskové organizácie), ktorá akumuluje komplex strategických, taktických, všeobecných marketing (vrátane brand managementu), organizačné, motivačné a kontrolné funkcie, ako aj funkcie vedecko-technického rozvoja a finančného riadenia pre všetky ostatné subjekty Skupiny spoločností.

Vytvorenie takejto funkčnosti správcovskej spoločnosti je spôsobené týmito ekonomickými a manažérskymi dôvodmi:

1. Potreba, aby všetky subjekty skupiny spoločností mali spoločné pomocné funkcie:

účtovné, právne, marketingové a iné služby, ktorých poskytovanie pracovníkmi špecializovanej organizácie je organizačne a ekonomicky výhodnejšie ako vytváranie podobných personálnych služieb v každej jednotlivej spoločnosti.

Spravované právnické osoby najčastejšie nemajú vlastného právnika, účtovníka, správcu systému – to všetko riešia pracovníci správcovskej spoločnosti. Objektívne, nie každý podnik je schopný prijať takýchto zamestnancov v každej jednotlivej organizácii skupiny. Ale aj pri tomto type organizačnej štruktúry musí existovať centrálny článok, ktorý riadi miestnych zamestnancov.

Existujú preto prípady vytvárania funkčne podobných služieb ako v správcovskej spoločnosti, tak aj v riadenej spoločnosti (napríklad pri rozvetvení štruktúry, keď sú jednotlivé spoločnosti výrazne vzdialené od seba a od samotnej správcovskej spoločnosti), avšak v r. v tomto prípade sa správcovská spoločnosť zaoberá riešením strategických problémov, potom ako zamestnanci riadenej spoločnosti vykonávajú súčasnú prácu, ktorá si nevyžaduje vysokú kvalifikáciu a znalosť strategického plánu rozvoja podnikania ako celku.

2. Schopnosť rýchlo implementovať a rozvíjať, ako aj upravovať predtým vypracovanú stratégiu pre skupinu spoločností ako celok.

Majitelia firiem nepochybne potrebujú mať kompletné informácie o ich fungovaní, finančnej výkonnosti a miere efektívnosti predtým prijatých manažérskych rozhodnutí.

V tomto zmysle je hodnota priameho prijímania informácií o všetkých významných udalostiach priamo do „centrály“ neoceniteľná pre vlastníkov aj vrcholový manažment.

3. Presun riadenia z roviny „ten je tu najdôležitejší, každý ho pozná“ do právnej oblasti, formalizácia vzťahov medzi manažmentom a podriadenými spoločnosťami civilnoprávnymi prostriedkami a tým zabezpečenie potrebnej miery kontroly nad činnosťou riadených spoločností. spoločnosti.

V našej praxi sme sa už viackrát stretli so situáciou, že pri raste podniku s malým počtom vlastníkov dochádza k registrácii nových spoločností, ktorých lídri sú len formálne; v skutočnosti je riadenie sústredené v rukách skutočných príjemcov.

Prichádza však čas, keď počet zamestnancov a počet jednotlivých organizácií v rámci jedného podniku dosiahne kritickú úroveň, majitelia nie sú rozpoznaní zrakom a neposlúchajú ich ústne príkazy (a nemajú právo vydávať písomné príkazy). ). Ešte horšie je, že nominovaný riaditeľ sa môže „pomýliť“, pretože má zo zákona právo rozhodovať, čo bude mať nepriaznivé dôsledky (predovšetkým finančného charakteru).

Netreba zabúdať ani na náklady na platenie nominálneho manažéra, ktoré vám tak či onak vzniknú, ako aj na nutnosť platenia sociálnych daní.

Riadenie prostredníctvom správcovskej spoločnosti pomáha predchádzať takýmto negatívnym aspektom.

4. Možnosť legálne znížiť daňové zaťaženie využitím zjednodušeného systému zdaňovania podľa Trestného zákona.

Zmluvnú úpravu vzťahu medzi správcovskými spoločnosťami a správcovskými spoločnosťami môžu sprostredkovať dva typy zmlúv:

zmluva o poskytovaní manažérskych služieb;

dohoda o výkone funkcie jediného výkonného orgánu.

Výber jedného alebo druhého zmluvného nástroja závisí od množstva faktorov a špecifickej štruktúry skupiny spoločností. Uvažujme osobitne o vlastnostiach uplatňovania každej z dohôd:

Zmluva o poskytovaní správcovských služieb.

Pri uzatváraní tejto zmluvy sa na správcovskú spoločnosť prenášajú všetky alebo niektoré strategické, ako aj pomocné funkcie vo vzťahu k prevádzkovému jadru: právna, účtovná a personálna podpora, bezpečnosť atď., ktorých potrebu pociťujú všetky subjekty holdingu, ale vytváranie podobných divízií v každej z nich je nerentabilné a nepraktické.

Úlohou správcovskej spoločnosti je v tomto prípade určiť hlavné vektory činnosti (vypracovať marketingovú stratégiu, uskutočniť vedecko-technický rozvoj, vydať program činnosti pre skupinu spoločností na rok a pod.), ktoré všetky riadené spoločnosti bez výnimky musia nasledovať.

Je potrebné poznamenať, že riadená spoločnosť má svoj jediný výkonný orgán (riaditeľ, fyzická osoba podnikateľ alebo iná správcovská spoločnosť, ale v úlohe jediného výkonného orgánu (SEO)), ktorý vykonáva operatívne riadenie spoločnosti, prijíma všetky aktuálne rozhodnutia a zodpovedá za finančný výsledok. Práve on je uvedený v Jednotnom štátnom registri právnických osôb ako subjekt, ktorý má právo konať v mene spoločnosti bez plnej moci.

Pri takejto interakcii medzi jednotlivými konateľmi a správcovskou spoločnosťou je prvý limitovaný iba strategickým rámcom stanoveným správcovskou spoločnosťou a je úplne nezávislý v procese riadenia aktuálnych aktivít svojej spoločnosti. Okrem toho tieto rámce (vo forme formulárov a období podávania správ, ako aj mechanizmus zodpovednosti) môžu a mali by byť stanovené v dohode so správcovskou spoločnosťou (toto je podmienka, za ktorej správcovská spoločnosť vykonáva správu), ako aj v po dohode s individuálnou výkonnou organizáciou samotnou.

Naša skúsenosť však ukazuje, že majitelia (najmä pri transformácii jednej spoločnosti na holding) sa všemožne vyhýbajú delegovaniu právomocí na najatých manažérov v obave, že sa im vymknú spod kontroly.

V tomto prípade sa rozum dostáva do konfliktu s pocitmi: na jednej strane vlastník chápe objektívnu potrebu „vzdať sa“ opraty vlády (nezákladná činnosť špeciálne pre neho, zamestnanie v inom projekte, neschopnosť pokryť všetky oblasti svojho podnikania) a na druhej strane sa psychicky nedokáže vyrovnať s tým, že jeho duchovné dieťa bude riadiť niekto iný.

V tejto súvislosti sa stáva obzvlášť aktuálnou otázka dôvery vlastníka v najatého manažéra.

Zároveň nemožno nevšimnúť si výrazne vyššiu mieru osobného záujmu riaditeľa o výsledky činnosti riadenej spoločnosti v porovnaní s dohodou o prechode funkcií jediného výkonného orgánu, ktorá sa automaticky premieta do v rovine jeho osobnej (a nie zvonku uloženej) zodpovednosti.

Práve vďaka tomuto nástroju riadeného zvyšovania miery nezávislosti sa dosahuje synergický efekt zo štruktúrovania podnikania – daňová optimalizácia môže byť posilnená zvýšením manažérskej efektívnosti.

Navyše v prípade akýchkoľvek nepriaznivých dôsledkov činnosti riadenej spoločnosti (najjednoduchším príkladom sú daňové pohľadávky) je nepravdepodobné, že by niekto mohol s určitosťou tvrdiť (a dokázať), že k takýmto dôsledkom došlo v dôsledku tzv. vykonávanie priamych príkazov správcovskej spoločnosti riaditeľom spravovanej spoločnosti.

Inými slovami, správcovská spoločnosť sa bude chrániť pred negatívnymi dôsledkami a bude mať tiež možnosť zachovať si svoju obchodnú povesť a zavedený imidž, pričom sa odvoláva na „nezávislé činnosti“ najatého riaditeľa.

Dohoda o výkone funkcie jediného výkonného orgánu

Pripomeňme, že možnosť prenosu právomocí riadiť organizáciu na správcovskú spoločnosť je stanovená v niekoľkých federálnych zákonoch:

Napríklad:

odsek 1, čl. 42 spolkového zákona o LLC: Spoločnosť má právo na základe zmluvy preniesť výkon právomocí svojho jediného výkonného orgánu na konateľa. odsek 1 čl. 69 Federálny zákon o as: Rozhodnutím valného zhromaždenia akcionárov môžu byť právomoci jediného výkonného orgánu spoločnosti prevedené na základe zmluvy na obchodnú organizáciu (manažérsku organizáciu) alebo fyzického podnikateľa (konateľa).

V tomto prípade je so správcovskou spoločnosťou uzatvorená zmluva o prevode funkcií jediného výkonného orgánu. Práve správcovská spoločnosť (v zastúpení jej riaditeľom) získava oprávnenie konať bez plnomocenstva v mene spravovanej spoločnosti: zastupovať záujmy spravovanej spoločnosti vo všetkých organizáciách a inštitúciách, ako aj vstupovať do akýchkoľvek ekonomické vzťahy. Kľúčoví manažéri podniku, jeho majitelia sú v tomto prípade zamestnancami a/alebo účastníkmi správcovskej spoločnosti a už na jej úrovni av mene správcovskej spoločnosti vykonávajú všetky riadiace funkcie.

Riaditeľ správcovskej spoločnosti samozrejme nemôže efektívne riadiť samotnú správcovskú spoločnosť a dokonca aj všetky spravované spoločnosti, preto na základe splnomocnenia deleguje svoje právomoci na osobitného zamestnanca, ktorý bude skutočným vedúcim riadenej spoločnosti.

Navyše, takýto skutočný manažér je zamestnancom správcovskej spoločnosti (!) a poberá od nej plat.

Mieru kontroly vlastníkov, vykazovania a zodpovednosti, ako aj mieru nezávislosti skutočného manažéra pri rozhodovaní v tomto prípade určujú ustanovenia pracovnej zmluvy so správcovskou spoločnosťou.

Negatívnym dôsledkom menovania takéhoto manažéra môže byť nízka miera zodpovednosti a nedostatok hlbokého osobného záujmu o výsledky činnosti riadenej spoločnosti.

Ako vidíme, niet pochýb o tom, že zahrnutie správcovskej spoločnosti do obchodného modelu pomáha riešiť mnohé ťažkosti v prítomnosti rozsiahlej právnej štruktúry podnikania.

Zároveň, berúc do úvahy realitu a trendy správy daní, Nemožno ignorovať otázku, ako sa z tejto strany pozerá na správcovskú spoločnosť.

Veď existencia správcovskej spoločnosti dáva dôvod baviť sa o príslušnosti ňou spravovaných subjektov medzi sebou (aj keď sa majitelia spoločností nezhodujú). Samozrejme, keď sa bavíme napríklad o čisto účtovných a právnych službách (nie o postavení správcovskej spoločnosti ako samostatnej samostatnej konateľskej organizácie) a takéto služby sú poskytované nielen organizáciám prepojeným zmluvnými vzťahmi, ale aj externé subjekty, bude ťažké rozpoznať príslušnosť na tomto základe. V prípade plnenia úlohy jediného výkonného orgánu, prítomnosť jedného riadiaceho subjektu pre viaceré právnické osoby, ktoré sú o to viac vzájomne viazané inými dohodami (čo sa zvyčajne stáva, ak je podnik budovaný v rámci skupiny spoločnosti), prepojí všetky organizácie do jednej štruktúry.

Toto nie je kritické, ak všetky subjekty uplatňujú zjednodušený daňový systém a neexistuje možnosť vyššie popísaných daňových úspor pri uplatňovaní rovnakého trestného zákonníka ako v zjednodušenom daňovom systéme. Takáto príslušnosť však upúta pozornosť, ak hovoríme o interakcii subjektov v rôznych osobitných režimoch, čo prirodzene vedie k minimalizácii zdaňovania príjmov z podnikania.

Vzhľadom na to, že daňové úrady venujú takýmto štruktúram čoraz väčšiu pozornosť, snažiac sa ospravedlniť umelosť ich rozdelenia do viacerých subjektov alebo neprimeranosť nákladov na prilákanie samotnej správcovskej spoločnosti, Pri oddelení správcovskej spoločnosti je potrebné dodržať tieto pravidlá:

1) Druhy poskytovaných služieb musia byť špecifikované. Čím podrobnejšie je popísaný predmet činnosti správcovskej spoločnosti, tým ťažšie je dokázať umelosť jej oddelenia v skupine spoločností (pozri napr. uznesenie Sedemnásteho odvolacieho arbitrážneho súdu zo dňa 30.10.2012 č. 17AP-11284/12: daňovníkovi sa podarilo spor vyhrať maximalizáciou detailnosti dôkazov o plnení zmluvy V správe o výkone pôsobnosti jednotlivého konateľa je objem vykonanej práce na riadenie bežných činností. uvedené s rozpisom vykonanej práce zamestnancami konkrétnych oddelení (služieb) a dokonca je uvedený aj objem hodín strávených na jednotlivých službách.

Vzhľadom na to, že mnohé spoločnosti v súčasnosti používajú rôzne softvérové systémy, ktoré im umožňujú sledovať čas strávený zamestnancami na určitých úlohách, riešenie úlohy zberu takýchto informácií môže byť automatizované.

Správcovská spoločnosť zároveň v úlohe jediného výkonného orgánu vykonáva súčasné riadenie spoločnosti, ktorého úplný podrobný popis v zmluve nie je možný. Korporátna legislatíva a spravidla aj stanovy zvyčajne vyhradzujú zostatkovú kompetenciu jednotlivému konateľovi: „a ďalšie veci, ktoré nie sú zahrnuté do pôsobnosti iných orgánov spoločnosti“. Ak teda zmluva o výkone správy so správcovskou spoločnosťou v úlohe jediného konateľa neobsahuje konkrétny zoznam právomocí správcovskej spoločnosti, nemožno hovoriť o nepresnosti vo funkciách správcovskej spoločnosti a následne , jeho umelé oddelenie. Tento záver podporuje aj súdna prax:

Vzhľadom na samotný charakter súčasných riadiacich činností nie je možné komplexne určiť pôsobnosť a rozsah zodpovednosti EIO (správcovskej spoločnosti) nielen na úrovni zákona, ale ani na úrovni stanov spoločnosti, dohody o tzv. prenos právomocí, miestne predpisy, keďže nie je možné zabezpečiť všetky otázky dennodenne vznikajúce pri činnosti riadenej organizácie, ktoré nie sú vo výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia a predstavenstva.

Uznesenie Federálneho arbitrážneho súdu Západosibírskeho dištriktu z 12. mája 2014 č. F04-2761/14 vo veci č. A81-2271/2013

2) Je potrebné venovať pozornosť popisu postupu výpočtu odmeny správcovskej spoločnosti za jej služby.
Ak teda odmeňovanie viažete na dosahovanie nejakých ukazovateľov (rast tržieb, zisku, počtu klientov a pod.), je potrebné ich dosiahnutie či nesplnenie zakaždým potvrdiť a vypracovať všetku potrebnú dokumentáciu. V opačnom prípade správca dane napadne platby podľa Trestného zákona (uznesenie Rozhodcovského súdu okresu Severný Kaukaz zo dňa 11. júla 2016 N F08-3871/16 vo veci č. A01-1790/2015, Uznesenie 15. arbitráže odvolacieho súdu zo dňa 16.02.2016 číslo 15AP-22105/15).

Súdy na strane správcu dane spravidla tvrdia, že nevedeli potvrdiť, akú konkrétnu prácu správcovská spoločnosť vykonala a ako bola stanovená cena jednotlivých druhov jej služieb. Povinnou podmienkou spolupráce so správcovskou spoločnosťou je preto popis postupu tvorby nákladov na služby poskytované v samotnej zmluve a rozpis konečných nákladov na každé obdobie činnosti správcovskej spoločnosti.

Samozrejme, že odmena by mala zahŕňať všetky bežné výdavky správcovskej spoločnosti na udržanie jej činnosti: prenájom kancelárie, mzdy zamestnancov a pod. Táto suma tvorí základnú výšku odmeny. Ak správcovská spoločnosť neakumuluje časť zisku z podnikania, potom môže odmena zabezpečiť pevnú pevnú sumu pokrývajúcu výdavky správcovskej spoločnosti s možným malým zvýšením, napríklad nie viac ako raz ročne (v prípade zvýšenie miezd alebo iných výdavkov);

Uvedený výpočet odmeny môže byť komplikovaný, ak sa napríklad mzdová agenda zamestnancov odvíja od ich výkonnostných ukazovateľov a mení sa z mesiaca na mesiac. Spoločnosti majú na tento účel vyvinuté vlastné systémy výpočtu odmien pre každého zamestnanca, ktoré môžu slúžiť aj ako základ pre výpočet odmien pre správcovské spoločnosti. V tomto prípade bude potrebné podrobne rozpísať každý ukazovateľ, aby sa potvrdila opodstatnenosť nákladov na riadenie v deklarovanej výške.

Okrem pokrytia základných nákladov správcovskej spoločnosti môže odmena obsahovať aj pohyblivú časť v závislosti od finančného výsledku činnosti správcovskej spoločnosti: napríklad vo forme percenta z výnosov alebo zisku spravovanej spoločnosti. Môže ísť buď o mesačné zvýšenie základnej odmeny, alebo o „ročný bonus“ správcovskej spoločnosti na základe výsledkov účtovného roka. V každom prípade musí byť odmeňovanie v tejto forme odôvodnené povinným rastom výnosov/zisk spravovanej spoločnosti a potvrdením, že takýto rast súvisí s činnosťou správcovskej spoločnosti a jej zamestnancov. Navyše, samozrejme, táto časť odmeny by nemala viesť k tomu, že celý zisk prevádzkovej spoločnosti plynie správcovskej spoločnosti, ktorá uplatňuje nižšiu sadzbu dane z príjmov.

3) Dôkazom efektívnosti a reálnosti činnosti správcovskej spoločnosti budú ukazovatele rastu výnosov, zisku, majetku spravovanej spoločnosti, čo následne viedlo napríklad k zvýšeniu jej zaplatených daní (tento ukazovateľ bude byť obzvlášť cenné).

4) Dôkazom nezávislosti správcovskej spoločnosti ako ekonomického subjektu bude výkon riadiacich funkcií pre viacero spoločností, pokiaľ možno navzájom nesúvisiacich (pre jednu napr. v úlohe jediného konateľa, pre druhú napr. poskytovanie iba účtovných služieb a pod.).

5) Vysoká odbornosť pracovníkov správcovskej spoločnosti (v porovnaní s riadenou), zvýšené požiadavky na ich stupeň vzdelania, pracovné skúsenosti a pod. umožní aj potvrdenie odbornej spôsobilosti a nezávislosti správcovskej spoločnosti (pozri napr. uznesenie Rozhodcovského súdu okresu Severný Kaukaz zo dňa 26. januára 2015 č. F08-9808/14 vo veci NА32-25133/2013).

Berúc do úvahy opísané nuansy, je potrebné starostlivo pristupovať k zákonnému zaznamenávaniu skutočných aktivít správcovskej spoločnosti a postupu pri jej interakcii s jej zákazníkom služieb. Popri neustálom, systematickom zbieraní dôkazov potvrdzujúcich túto činnosť a jej užitočnosť pre riadené spoločnosti by nemali nastať problémy s daňovým úradom.