تقييم المنشأة باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم. الملخص: طريقة خصم التدفقات النقدية عند تقدير قيمة المنشأة. إيجابياته وسلبياته

إحدى طرق تقييم الشركة هي طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF). تعتبر هذه الطريقة قيمة الشركة بمثابة مجموع التدفقات النقدية التي تولدها خلال فترة الاستثمار المتوقعة. يتيح للمستثمر حساب قيمة أرباح الشركة المستقبلية وتقييم جدوى الاستثمار في أسهمها.

يتم استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم (طريقة DCF) عندما تكون التدفقات النقدية للشركة غير مستقرة وتختلف بشكل كبير من سنة إلى أخرى. وهي مناسبة لتقييم الشركات الناشئة والنامية وفعالة في ظروف عدم اليقين الاقتصادي.

خوارزمية التقييم

يتم تقييم الشركة باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة بالتسلسل التالي:

1. يتم تحديد الفترة المتوقعة للاستثمار في أسهم الشركة التي تم تحليلها - ما يسمى بفترة التنبؤ، على سبيل المثال، 5 سنوات.

2. يتم تحليل آفاق الشركة ومعدل نموها الإضافي (معدل النمو) في فترات التنبؤ (خلال 5 سنوات) وما بعد التنبؤ (أكثر من 5 سنوات). ويأخذ التقييم في الاعتبار:

• الوضع الاقتصادي (التضخم، أسعار الفائدة، القوة الشرائية) وتأثيره على صناعة الشركة؛
• إمكانات السوق وديناميكيات صناعة الشركة؛
• استراتيجية تطوير الشركة وسياستها الاستثمارية؛
• توقعات المحللين (تم تعديلها لمخاطر الخطأ).

يمكنك معرفة ما يتوقعه الخبراء من شركة ما على المواقع المالية في قسم تقديرات المحللين. مثال على هذا التوقع لشركة Intel Corporation (INTC) على Yahoo!Finance.

3. يتم تقييم مخاطر الاستثمار وتحديد معدل العائد أو معدل الخصم الذي يطلبه المستثمر.

• لتحديد التدفقات النقدية لرأس المال، يتم استخدام نموذج تقييم الأصول CAPM.
• بالنسبة للتدفق النقدي لجميع رأس المال المستثمر، يتم تطبيق معدل خصم يساوي المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال (WACC).

4. وبناء على نتائج تقارير الشركة يتم تقدير قيمة التدفق النقدي الحر (FCF). في الوقت نفسه، من المهم بالنسبة للمستثمر ألا يستخدم إجمالي التدفق النقدي الحر للشركة (التدفق النقدي الحر للشركة، FCFF)، ولكن يستخدم التدفق النقدي المباشر للمالكين (التدفقات النقدية المجانية إلى حقوق الملكية، FCFE) ).

• يمكن العثور على صيغة حساب التدفق النقدي الحر إلى حقوق الملكية (FCFE).

5. بناءً على التدفق النقدي الحر الناتج إلى حقوق الملكية (FCFE) ومعدل النمو المتوقع، يتم حساب ما يلي:

• التدفقات النقدية المستقبلية للشركة لكل سنة من فترة التنبؤ (أكثر من 5 سنوات).
• قيمة جميع التدفقات النقدية لفترة ما بعد التنبؤ (بعد 5 سنوات) ما يسمى. القيمة النهائية أو النهائية للأعمال (القيمة النهائية).

لحساب القيمة النهائية للشركة، يتم استخدام نموذج جوردون للنمو المستمر، والذي يفترض أن المزيد من نمو الأعمال سوف يستمر بوتيرة مستقرة:

6. بمجرد توقع قيم التدفق النقدي الحر لكل سنة تنبؤية وتحديد القيمة النهائية، يمكنك المتابعة مباشرة لحساب قيمة الشركة (قيمة المؤسسة). للقيام بذلك، يتم استخدام صيغة صافي القيمة الحالية (نبف). يسمح لك بخصم مبلغ الدفعات المستقبلية، أي. إحضارها إلى القيمة الحالية (في الوقت الحالي) (القيمة الحالية).

7. ثم يبقى تحديد قيمة الشركة لكل سهم عادي. للقيام بذلك، يجب تقسيم قيمة المؤسسة على عدد أسهم الشركة (الأسهم القائمة). القيمة الناتجة هي القيمة العادلة. ومن خلال مقارنتها بالقيمة السوقية الحالية، يمكنك تقييم مدى جاذبية الورقة المالية للشراء.

إحدى الطرق المستخدمة لتقدير قيمة الأعمال التجارية هي طريقة الدخل.

تتضمن هذه الطريقة العديد من خوارزميات الحساب.

الطريقة الأكثر استخدامًا هي خصم التدفقات النقدية.

ما هي هذه الطريقة وأين تستخدم؟

جوهر هذه التقنية هو ذلك يتم تعريف قيمة الأصول على أنها مجموع كل الدخل المستقبلي المتوقع. تعتمد الحسابات على النظرية القائلة بأن المشتري لن ينفق على شراء مؤسسة أكثر مما يمكنه الحصول عليه في المستقبل من أنشطة الشركة.

يمكن تطبيق طريقة الخصم أثناء تقييم أي مؤسسة. ومع ذلك، يكون استخدامه أكثر فعالية إذا كانت إيرادات الشركة ونفقاتها غير مستقرة حاليًا. في أغلب الأحيان، يحدث هذا الموقف عندما تكون المنظمة في مرحلة النمو والتطور.

إن استخدام منهجية تقييم المؤسسات المنشأة حديثًا أمر غير منطقي، لأنه بدون تحليل نتائج الأنشطة السابقة الناجحة، من المستحيل وضع توقعات موضوعية للإيرادات النقدية المستقبلية.

ويمكنكم مشاهدة قصة تفصيلية عن استخدام هذه الطريقة في الفيديو التالي:

إيجابياته وسلبياته

مثل أي طريقة أخرى للحساب، فإن طريقة الخصم لها سماتها المميزة. ترتبط المزايا بالتطبيق المحدد للحسابات. وتشمل هذه:

• القدرة على تقييم مؤسسة ذات دخل غير مستقر؛
• براعة الاستخدام
• تعتبر المنظمة من قبل المستثمر كمصدر للربح.

العيوب هي:

• لا يمكن استخدام هذه الطريقة للشركات المنشأة حديثًا؛
• الحسابات كثيفة العمالة وتستغرق وقتا طويلا.

خوارزمية الحساب

تعتمد الحسابات على تحليل دخل الشركة لفترة محددة. وبناءً على هذه المعلومات، يتم التنبؤ باتجاهات التطوير وحساب قيمة المنظمة.

تتم الحسابات على عدة مراحل.

اختيار النموذج

هناك نوعان من التدفق النقدي:

• التدفق للأسهم، ويسمى أيضًا صافي التدفق النقدي الحر؛
• التدفق لجميع رأس المال المستثمر، أي التدفق النقدي الخالي من الديون.

يتيح لنا استخدام النموذج الأول تحديد قيمة أموال الشركة الخاصة. يمثل هذا المبلغ سعر جميع أسهم أو أسهم المؤسسة. لا تتضمن الحسابات وفقًا للنموذج الثاني رأس المال الخاص فحسب، بل أيضًا رأس المال المقترض.

يمكن إجراء الحسابات على أساس القيم الحالية والمعدلة حسب التضخم.

تحديد مدة فترة التحليل

تبدأ العملية بتحديد الفترة الزمنية ونوع الدخل الذي سيتم تضمينه في الحسابات الإضافية.

يتم تحديد مدة الفترة مع مراعاة عوامل معينة:

• ديناميات العرض والطلب؛
• استراتيجية التنمية؛
• خطط إدارة المؤسسة؛
• التغيرات في مؤشرات الاستقرار المالي.

ومن المتوقع أن تعمل الشركة إلى أجل غير مسمى. من المستحيل تخطيط الدخل والنفقات لفترة طويلة، لأن حالة السوق خلال بضع سنوات غير معروفة. لذلك، كقاعدة عامة، تتكون فترة التحليل المحددة من جزأين:

• الفترة المتوقعة، في أغلب الأحيان ثلاث سنوات;
• بعد فترة التنبؤ، يتم استخدام متوسط ​​مؤشرات معدل نمو التدفقات النقدية للتقييم.

تحليل الأنشطة السابقة للشركة

في هذه المرحلة، يقوم المتخصص بفحص جميع المؤشرات المالية الرئيسية للشركة.

عند تحليل الإيرادات، يقوم المثمن بفحص البيانات التالية:

• تكوين ومجموعة المنتجات.
• مسابقة؛
• يطلب؛
• السعة الإنتاجية؛
• سعر المنتجات النهائية
• حجم الإنتاج
• حالة السوق العامة في الصناعة.

تتضمن دراسة التكلفة والاستثمار الأعمال التالية:

• دراسة هيكل التكلفة؛
• تحديد صحة الاستهلاك مع الأخذ بعين الاعتبار حالة العقار وخطط اقتنائه واستبداله؛
• حساب تكاليف دفع الفائدة على القروض؛
• مبررات الحاجة للاستثمار؛
• دراسة مصادر الاستثمار.

حساب التدفق النقدي

أجريت لكل سنة من الفترة التي تم تحليلها. هناك طريقتان فقط لحساب مبلغ الأموال:

• مستقيم— يعتمد على تحليل الإدخالات في الحسابات المحاسبية؛
• غير مباشر— في الوقت نفسه، يتم أخذ حركة الأموال حسب نوع النشاط بعين الاعتبار.

تحديد نسبة الخصم

يمثل معدل الخصم تكلفة زيادة رأس المال من مصادر مختلفة. يتم تحديد المعامل مع مراعاة العوامل التالية:

• القيمة الوقتية للمال؛
• وجود مصادر مختلفة لجمع الأموال؛
• مخاطر الاستثمار، وفي هذه الحالة تعتبر درجة إمكانية تحقيق الربح في المستقبل.

يتم حساب المعدل بناءً على النموذج المحدد. بالنسبة للأول هناك طريقتان:

• طريقة البناء التراكمي
• نموذج تقييم الأصول الرأسمالية.

وبالنسبة للثانية، يتم توفير متوسط ​​التكلفة المرجح لصيغة رأس المال.

حساب الربح بعد فترة التنبؤ

ويستند الحساب على افتراض أنه حتى بعد نهاية فترة التنبؤ، يمكن للمؤسسة تحقيق الربح.

وبناءً على هذه النظرية، تعتمد قيمة الأعمال على التطور المستقبلي للشركة.

حساب قيمة التدفقات النقدية المستقبلية

يقوم المثمن بإجراء الحسابات باستخدام صيغة الخصم:

• n هو عدد سنوات فترة التنبؤ؛
• PV - القيمة المستقبلية للكائن؛
• FV - القيمة الحالية.
• CF - التدفق النقدي.
• أنا هو معدل الخصم.

تعديل

بعد تحديد القيمة السوقية للمؤسسة، من الضروري إجراء التعديلات النهائية على القيمة الناتجة. هناك ثلاثة في المجموع:

• توضيح حجم الالتزامات طويلة الأجل؛
• تعديل حجم الأصول المتداولة؛
• تحديد قيمة الأصول غير العاملة، أي في النهاية، لا تؤخذ في الاعتبار سوى الأصول المستخدمة في الإنتاج.

تعد طريقة الخصم هي الأكثر تعقيدًا بين جميع طرق تقييم الأعمال. في الممارسة العالمية، هو الأكثر شعبية، لأن النتيجة هي القيمة الأكثر دقة للشركة.

يتم حساب قيمة العقار باستخدام طريقة DCF باستخدام الصيغة:

حيث V هي القيمة الحالية للخاصية؛

CF j هو التدفق النقدي لفترة السنة j؛

ص - معدل الخصم؛

Vterm هي تكلفة البيع اللاحق (الإرجاع) في نهاية فترة التنبؤ؛

ص- مدة فترة التنبؤ بالسنوات.

خوارزمية الحساب لطريقة DCF.

• 1. تحديد فترة التنبؤ.
• 2. التنبؤ بحجم التدفقات النقدية من العقار لكل سنة توقع.
• 3. حساب تكلفة الارتداد.
• 4. حساب سعر الخصم
• 5. تحديد قيمة العقار

تحديد فترة التنبؤ.

يتم تحديد مدة فترة التنبؤ من خلال مدة مرحلة التدفقات النقدية غير المستقرة للعقار الذي يتم تقييمه.

في ممارسة التقييم الدولي، متوسط ​​فترة التنبؤ هو 5-10 سنوات؛ في الممارسة الروسية، فترة التنبؤ النموذجية هي فترة 3-5 سنوات.

التنبؤ بالتدفقات النقدية من العقار لكل سنة متوقعة.

يمكن تمثيل حساب مستويات الدخل المختلفة من العقارات من خلال الصيغ:

PVD = المساحة _ معدل الإيجار (4.28)

DVD = PVD - الخسائر الناجمة عن الشغور وتحصيل الإيجار + إيرادات أخرى (4.29)

NOR = DVD - مصاريف تشغيل مالك العقار المرتبطة بالعقار (4.30)

من الناحية العملية، يقوم المثمنون الروس بحساب صافي التدفقات النقدية للعقار دون الأخذ في الاعتبار تفاصيل التمويل، أي. وفي طريقة التدفقات النقدية المخصومة يتم خصم قيم صافي الدخل التشغيلي.

عند تقييم القيمة السوقية للعقار، فإن التدفق النقدي هو صافي الدخل التشغيلي من العقار.

ومع ذلك، إذا كان من الضروري تقدير القيمة الاستثمارية للعقار أو القيمة في الاستخدام الحالي، فيجب أن تؤخذ في الاعتبار المصاريف الفعلية للمالك أو المستثمر، لذلك يتم استخدام المستويات التالية من التدفقات النقدية:

التدفق النقدي قبل الضرائب = صافي القيمة الحالية - الاستثمارات الرأسمالية - خدمة القروض + نمو القروض. (4.31)

التدفق النقدي للعقارات بعد الضرائب =

التدفق النقدي قبل الضريبة - مدفوعات ضريبة الدخل التي يقوم بها مالك العقار. (4.32)

يجب خصم ضرائب الأراضي والضرائب العقارية من إجمالي الدخل الفعلي كجزء من نفقات التشغيل.

إن الإهلاك الاقتصادي والضريبي ليس دفعة نقدية حقيقية، وبالتالي فإن الإهلاك ليس جزءًا من نفقات التشغيل للمالك.

يجب خصم الاستثمارات الرأسمالية التي يتم إجراؤها للحفاظ على الممتلكات الجاري تقييمها من صافي إيرادات التشغيل كمصروفات تشغيل.

يجب خصم مدفوعات خدمة القروض (مدفوعات الفائدة وسداد الديون) من صافي الدخل التشغيلي إذا تم تقدير القيمة الاستثمارية للعقار (لمستثمر معين).

حساب تكلفة الارتداد.

الارتداد هو قيمة البيع المستقبلي للعقار في نهاية الفترة المتوقعة.

إذا أخذنا في الاعتبار التدفقات النقدية للمستثمر للعقار العقاري، فإن المستثمر يقوم أولاً بالاستثمار في العقار، ثم يحصل على دخل من العقار وفي نهاية الملكية يبيع العقار، أي. يحصل على عكس الاستثمار الأصلي.

عند حساب الارتداد، يحتاج المثمن إلى تحديد قيمة العقار في نهاية فترة التنبؤ.

• 1) المنهج المقارن، في هذه الحالة يحدد المثمن سعر البيع المستقبلي بناء على تحليل الوضع الحالي للسوق، من مراقبة تكلفة الأشياء المماثلة والافتراضات المتعلقة بالحالة المستقبلية للكائن والحالة المستقبلية للعقار سوق العقارات؛
• 2) نهج الدخل، في هذه الحالة يستخدم المثمن، على أساس افتراض أن العقار سيحقق تدفقات نقدية ثابتة ومستقرة بنهاية فترة التنبؤ، طريقة رسملة الدخل للسنة التالية لسنة نهاية الفترة فترة التنبؤ، باستخدام معدل الرسملة المحسوب بشكل مستقل؛
• 3) نهج التكلفة، في هذه الحالة يقوم المثمن بحساب تكلفة البيع اللاحق كمجموع القيمة المتوقعة للقيمة السوقية لقطعة الأرض وتكلفة إعادة إنتاج (أو استبدال) الكائن المقدر في نهاية التنبؤ فترة؛
• 4) الافتراضات المتعلقة بالتغيرات في قيمة العقار خلال فترة التنبؤ.

تحديد نسبة الخصم.

معدل الخصم هو معدل العائد المتوقع على رأس المال المستثمر في استثمارات ذات مخاطر مماثلة، أو بمعنى آخر، هو معدل العائد المتوقع على الاستثمارات البديلة المتاحة ذات مستوى مماثل من المخاطر في تاريخ التقييم.

يعكس معدل الخصم العلاقة بين المخاطر والعائد، بالإضافة إلى الأنواع المختلفة من المخاطر الكامنة في العقار.

من الناحية النظرية، يجب أن يأخذ معدل الخصم للعقار في الاعتبار بشكل مباشر أو غير مباشر العوامل التالية:

• عائد خالي من المخاطر في السوق؛
• · التعويض عن مخاطر الاستثمار في العقارات.
• · التعويض عن انخفاض السيولة.
• · التعويضات الخاصة بإدارة الاستثمار.

وفي عملية التقييم، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن هناك معدلات اسمية (بما في ذلك التضخم) ومعدلات حقيقية (صافية التضخم). عند إعادة حساب السعر الاسمي إلى السعر الحقيقي والعكس، فمن المستحسن استخدام صيغة الخبير الاقتصادي الأمريكي آي. فيشر:

ص ن = ص ص + أنا الوقود النووي المشع + ص ص * أنا الوقود النووي المشع، (4.33)

ص ص = (ص ن - أنا الوقود النووي المشع)/(1 + أنا الوقود النووي المشع)، (4.34)

حيث ص ن - المعدل الاسمي؛

ص ص - السعر الحقيقي.

I inf - مؤشر التضخم (معدل التضخم السنوي).

ومن المهم ملاحظة أنه عند استخدام تدفقات الدخل الاسمية، يجب حساب معدل الخصم بالقيمة الاسمية، وعند استخدام تدفقات الدخل الحقيقية، يجب حساب معدل الخصم بالقيمة الحقيقية.

يجب أن تتوافق التدفقات النقدية ومعدل الخصم مع بعضهما البعض ويتم حسابهما بنفس الطريقة. نتائج حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية بالقيمة الاسمية والحقيقية هي نفسها.

في الممارسة الغربية، يتم استخدام الطرق التالية لحساب معدل الخصم:

• 1) طريقة البناء التراكمي؛
• 2) طريقة لمقارنة الاستثمارات البديلة.
• 3) طريقة العزل.
• 4) طريقة الرصد.

طريقة البناء التراكمي يعتمد على فرضية أن معدل الخصم هو دالة للمخاطر ويتم حسابه على أنه مجموع جميع المخاطر الكامنة في كل عقار محدد.

معدل الخصم (ص)تحسب بواسطة الصيغة:

ص = ص و + ص 1 + ص 2 + ص 3 , (4.35)

حيث r f هو معدل العائد الخالي من المخاطر؛

ع1- علاوة مخاطر الاستثمار في العقارات

ع2- القسط لانخفاض سيولة العقارات

ع3- علاوة إدارة الاستثمار.

تمت مناقشة طريقة البناء التراكمي بالتفصيل في الفقرة 5.1. هذا الفصل عند حساب معدل الرسملة مع الأخذ في الاعتبار سداد التكاليف الرأسمالية.

طريقة لمقارنة الاستثمارات البديلة يتم استخدامه في أغلب الأحيان عند حساب القيمة الاستثمارية للعقار. ويمكن أخذ معدل الخصم على النحو التالي:

العائد المطلوب من قبل المستثمر (الذي يحدده المستثمر)؛

الربحية المتوقعة للمشاريع البديلة والأدوات المالية المتاحة للمستثمر.

· طريقة الاختيار - يتم حساب معدل الخصم، باعتباره سعر فائدة مركب، بناءً على بيانات المعاملات المنجزة مع كائنات مماثلة في سوق العقارات.

طريقة الرصد يعتمد على مراقبة السوق المنتظمة، وتتبع المؤشرات الاقتصادية الرئيسية للاستثمارات العقارية، بناءً على بيانات المعاملات، بما في ذلك معدلات الخصم.

لنأخذ مثالاً لحساب القيمة السوقية للعقار باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم.

يتم عرض البيانات الأولية للعقار في الجدول 4.4 بالقيمة الاسمية. تم تحديد فترة التوقعات لتكون 3 سنوات.

الجدول 4.4.بيانات عن العقار الذي يتم تقييمه

	المؤشرات	فترة التنبؤ
	المساحة الإجمالية للكائن (س) متر مربع.
	معدل الإيجار، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة، (السيارة) فرك./متر مربع في السنة
	معامل الخسارة من نقص الاستخدام وعدم دفع دفعات الإيجار (خسائر K)، وحدات rel.
	نفقات التشغيل
	تكاليف التأمين ألف روبل. في السنة
	ضريبة الأملاك (عند مستوى 2.2% من القيمة الدفترية المتبقية للمبنى)، ألف روبل. في السنة
	إيجار الأرض ألف روبل. في السنة
	إصلاح وصيانة الوضع الحالي للعقار ألف روبل. في السنة

لا يوجد أي استثمار رأسمالي مطلوب للعقار الذي يتم تقييمه، بخلاف تكاليف الاستبدال السنوية.

ويبلغ معدل الرسملة المحسوب في هذه الحالة بطريقة استخراج السوق 18.2% (انظر الجدول 4.3).

يتم تحديد معدل الخصم في الجدول 4.5.

الجدول 4.5.تحديد نسبة الخصم

المؤشرات	تحديد قيمة المؤشر
	معدل خالي من المخاطر (r f)، %	تم اعتبار عائد OFZ حتى تاريخ الاستحقاق على أنه المعدل الخالي من المخاطر، والذي بلغ في تاريخ التقييم 7.1٪ سنويًا.
	علاوة مخاطر الاستثمار العقاري (ع 1)،%
	قسط لمخاطر السيولة المنخفضة (ص 2), %	مدة التعرض (Texp) لقطعة الكائن الذي تم تقييمه هي 4 أشهر. ص 2 = ص و تكسب؛ ع 2 = 7.1% 0.33 = 2.4%
	علاوة مخاطر إدارة الاستثمار (ص 3)، %	يحددها خبراء بمستوى متوسط ​​مقبول يساوي 2.5%
	معدل الخصم (ص)	تحددها طريقة البناء التراكمي ص = 7.1 + 2.5 + 2.4 + 2.5 = 14.4%

حل.يتم عرض حساب القيمة السوقية للعقار باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم في إطار نهج الدخل في الجداول 4.6-4.7.

الجدول 4.6.

حساب التدفق النقدي

	المؤشرات	فترة التنبؤ
	الدخل الإجمالي المحتمل (PVI)، ألف روبل. في السنة PVD = S C ar
	الدخل الإجمالي الفعلي، ألف روبل. في السنة DVD = PVD (خسائر 1 - K)
	تكاليف الإدارة (على مستوى 2٪ من تكاليف الإنتاج)، ألف روبل. في السنة
	نفقات التشغيل ألف روبل. في السنة (أضف المؤشرات المقابلة 4.1-4.5 من الجدول 5.9)
	التدفق النقدي (للعقارات يستخدمون CHOD)، ألف روبل. في السنة NOI = DVD - أو

الجدول 4.7.

حساب قيمة العقار

	المؤشرات	فترة التنبؤ
	التدفق النقدي ألف روبل في السنة СF=NOI = DVD - أو
	القيمة الحالية للتدفقات النقدية (PVC)، فرك.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	تكلفة بيع الكائن في نهاية فترة التنبؤ (تكلفة الإرجاع) (Vterm)، ألف روبل. المصطلح الخامس = CHOD 2010 /R
	التكلفة الحالية للارتداد، فرك.				34313,8/1,144 3 =
	القيمة السوقية للعقار، محسوبة بطريقة التدفق النقدي المخصوم، ألف روبل. (الصيغة 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

يتم تقريب القيمة السوقية للعقار، المحسوبة في إطار طريقة التدفق النقدي المخصوم، إلى 35206000 روبل.

وزارة التعليم والعلوم في الاتحاد الروسي

جامعة موسكو

التصميم والتكنولوجيا

الاقتصاد والإدارة

عمل الدورة

في دورة تقييم الأعمال حول الموضوع:

"طريقة خصم التدفقات النقدية عند تقدير قيمة الأعمال."

مكتمل:

طالب غرام. VE-051

شيبانينا إي.في.

المستشار العلمي:

زيمينا تي.

موسكو 2010

مقدمة ………………………………………………………………….3 القسم 1 ……………………………………………………………….5 1. جوهر تقييم الأعمال ……………………………………………..5 2. أهداف تقييم الأعمال ………………………………………………………………………………………………….6 3. طرق تقييم المنشآت ............................................ 6 4. طريقة التدفق النقدي المخصوم ...........................9 4.1 الجوهر والمبادئ الأساسية التي تقوم عليها الطريقة ...............9 4.2 نطاق وقيود الطريقة.................................10 4.3 المراحل الرئيسية لتقييم المنشأة باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة..........................11 القسم 2 …………………………………………………………………………………………………………………………………………….19 الجزء الحسابي ........................................... 19 الخلاصة ………………………………………………………………….22 قائمة المراجع …………………………………………….23

أدى تطور اقتصاد السوق في روسيا إلى مجموعة متنوعة من أشكال الملكية. تتوفر الآن القدرة على التصرف في شقة أو منزل أو أي عقار آخر يملكه المالك وفقًا لتقديره الخاص، والعثور على منزل جديد أو مساحة مكتبية جديدة، واستثمار أمواله في الأعمال التجارية.

أي شخص يفكر في ممارسة حقوقه كمالك يواجه العديد من المشاكل والأسئلة. واحدة من أهمها هي مسألة قيمة الممتلكات. تواجه الشركات والمؤسسات والشركات المساهمة والمؤسسات المالية هذه المشكلة. كما أن خصخصة المؤسسات، وتطوير الإقراض العقاري، وسوق الأوراق المالية ونظام التأمين يخلق الحاجة إلى خدمة جديدة - تقييم قيمة الأشياء وحقوق الملكية.

في الإنتاج والممارسة الاقتصادية للكيانات الاقتصادية، تنشأ العديد من الحالات عندما يصبح من الضروري تقييم القيمة السوقية لممتلكات المؤسسة. لا يمكن إكمال أي معاملة تتضمن شراء وبيع الممتلكات، والإقراض المضمون، والتأمين، وحل النزاعات على الملكية، والضرائب، وما إلى ذلك بدونها. ومن هنا تنشأ الحاجة إلى متخصصين في أنشطة التقييم. تعد أنشطة التقييم جزءًا رئيسيًا من عملية إصلاح الاقتصاد وإنشاء دولة سيادة القانون.

اليوم في روسيا يتم تنظيم أنشطة المثمنين على المستوى الفيدرالي بموجب القانون الاتحادي ذي الصلة الصادر في 29 يوليو 1998. رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"

ومن القوانين التشريعية الرئيسية الأخرى التي يجب مراعاتها "معايير التقييم الإلزامية للتطبيق من قبل موضوعات أنشطة التقييم"، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 6 يوليو 2001 رقم 519.

إن عملية الخصخصة، وظهور سوق الأوراق المالية، وتطوير نظام التأمين، وانتقال البنوك التجارية إلى إصدار القروض المضمونة بالملكية، تخلق الحاجة إلى خدمة جديدة - تقييم قيمة المؤسسة (الأعمال)، وتحديد القيمة السوقية لرأسمالها.

رأس مال المؤسسة هو منتج فريد ومعقد؛ وتتحدد طبيعته إلى حد كبير بعوامل محددة. لذلك، من الضروري إجراء تقييم شامل لرأس المال، مع الأخذ في الاعتبار جميع الظروف الداخلية والخارجية ذات الصلة بتنميته.

إن تحديد القيمة السوقية للمؤسسة يساعد في إعدادها للنضال من أجل البقاء في سوق معينة ويعطي فكرة مختلفة عن القدرات المحتملة للمؤسسة. تعد عملية تقييم أعمال المؤسسة بمثابة الأساس لتطوير استراتيجيتها. فهو يحدد الأساليب البديلة ويحدد أي منها يوفر للشركة أقصى قدر من الكفاءة، وبالتالي سعر سوق أعلى.

يصبح تقييم الأعمال أكثر أهمية كل عام، لأن... في ظروف السوق، من المستحيل إدارة أي شركة بشكل فعال دون تقييم حقيقي للأعمال. يعد تقدير قيمة المؤسسة مؤشرًا عالميًا لفعالية أي استراتيجيات إدارية. عند شراء وبيع الممتلكات، عند تقييم الملكية الفكرية، عند إعادة تقييم الأصول الثابتة، عند تنفيذ سياسة الاستهلاك ومعظم إجراءات السوق الأخرى، فإن التقييم الحقيقي ضروري بشكل موضوعي.

يعتمد التقييم السوقي للشركة إلى حد كبير على آفاقها. عند تحديد القيمة السوقية للأعمال التجارية، يتم أخذ ذلك الجزء من رأس المال بعين الاعتبار فقط والذي يمكن أن يدر دخلاً بشكل أو بآخر في المستقبل. في الوقت نفسه، من المهم للغاية، في أي مرحلة من مراحل تطوير الأعمال، سيبدأ المالك في تلقي هذا الدخل وما هي المخاطر المرتبطة به. كل هذه العوامل التي تؤثر على تقييم الأعمال يمكن أن تؤخذ بعين الاعتبار من خلال هذه الطريقة التدفقات النقدية المخصومة(يشار إليها فيما بعد بطريقة DDP).

القسم 1.

1. جوهر تقييم الأعمال.

درجة– جمع وتحليل البيانات اللازمة لتحديد قيمة أنواع مختلفة من الممتلكات (الأعمال) وتقييمها بناءً على التشريعات والمعايير الحالية.

موضوع التقييم- الممتلكات المنقولة وغير المنقولة والأصول غير الملموسة والأصول المالية للمؤسسة أو الشركة ككل.

تقييم الاعمال– هذا هو تحديد قيمة الشركة كمجمع عقاري قادر على تحقيق الربح لصاحبه.

عند إجراء فحص التقييم، يتم تحديد قيمة جميع أصول الشركة:

· العقارات

· آلات ومعدات

· مخزون المستودعات

· استثمارات مالية

· الأصول غير الملموسة.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تقييم أداء الشركة ودخلها الماضي والحاضر والمستقبل وآفاق التطوير والبيئة التنافسية في سوق معينة بشكل منفصل.

يواجه كل مدير أعمال عاجلاً أم آجلاً مشكلة تقييم أعماله. هناك العديد من الأسباب لذلك، السبب الرئيسي هو أنه بدون معرفة القيمة، يكاد يكون من المستحيل اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن ممارسة حقوق المالك، لأن قيمة الشركة هي التي تعكس بشكل كامل نتائج أنشطتها .

إن معرفة قيمة العمل ستساعد في حل المشكلات التالية:

· تحسين كفاءة إدارة المؤسسات.

· مبررات قرار الاستثمار.

· وضع خطة التنمية (خطة العمل).

· إعادة هيكلة المؤسسات (التصفية، والاندماج، والاستحواذ، والفصل، وما إلى ذلك)؛

· تحديد القيمة السوقية الحالية للمؤسسة في حالة شرائها أو بيعها جزئيًا أو كليًا، أو عند مغادرة واحد أو أكثر من المشاركين للشركة، وما إلى ذلك؛

· تحديد قيمة أوراق المؤسسة وأسهمها وحصصها في رأسمالها في حالات إجراء مختلف أنواع المعاملات معها؛

· تحديد الجدارة الائتمانية للمشروع وقيمة ضمانات الإقراض.

· التعرف على القيمة السوقية الحقيقية للعقار أثناء عمليات التأمين.

· فرض الضرائب على المؤسسة (عند تحديد القاعدة الضريبية، من الضروري إجراء تقييم موضوعي للمؤسسة)؛

· إعادة تقييم أصول المؤسسة للأغراض المحاسبية.

· مساهمة المؤسسين في رأس المال المصرح به.

· استرداد الأسهم من المساهمين.

· استئناف قرار المحكمة بشأن الاستيلاء على الممتلكات، عندما يكون التعويض الناتج عن الاستيلاء على الأعمال التجارية أقل من قيمته بشكل غير معقول؛

· تحديد مبلغ الإيجار عند استئجار المحل التجاري.

· إصدارات الأسهم من قبل الشركة.

2. أغراض تقييم الأعمال.

· تصميم الاستثمار.

· مساهمة العقار في رأس المال المصرح به:

· تحديد حصة حقوق الملكية.

· نقل حقوق الملكية.

· الإيجار والتحويل إلى إدارة الثقة والتأجير.

· شراء وبيع؛

· القسمة والميراث والتبرع بالممتلكات.

· التأمين على الممتلكات، والضمانات.

· حساب الضرائب والرسوم والرسوم.

· إجراء المسابقات والمزادات والصفقات.

· حل نزاعات الملكية والمصادرة والحجز.

3. طرق التقييم.

في الأساس، هناك ثلاث طرق لتحديد قيمة المؤسسة (العمل): على أساس التكلفة، والمقارنة، والمربحة.

في ممارسة العمليات مع تقييم المؤسسات، تحدث مجموعة متنوعة من المواقف. علاوة على ذلك، فإن كل فئة من المواقف لها مناهجها وأساليبها الخاصة التي لا تناسبها إلا. لاختيار الأساليب بشكل صحيح، من الضروري أولاً تصنيف حالات التقييم باستخدام تجميع العناصر، ونوع المعاملة، واللحظة التي يتم فيها التقييم، وما إلى ذلك. علاوة على ذلك، إذا تم تداول عشرات أو مئات من العناصر المتجانسة في السوق، فمن المستحسن استخدام الطريقة المقارنة. لتقييم الكائنات المعقدة والفريدة من نوعها، يفضل أسلوب التكلفة.

عادةً ما يتم تقييم أنواع معينة من الأنشطة التجارية بناءً على إمكاناتها التجارية (على سبيل المثال، محطة وقود أو فندق). يعد حجم مبيعات البنزين وعدد نزلاء الفندق من مصادر الدخل، والتي تتيح لنا، بعد مقارنتها بتكلفة نفقات التشغيل، تحديد ربحية مؤسسة معينة. ويسمى هذا النهج في التقييم الدخل. تعتمد طريقة الدخل على الرسملة أو خصم الربح الذي سيتم الحصول عليه في حالة تأجير العقار. تتضمن نتيجة التقييم باستخدام هذه الطريقة كلاً من تكلفة المبنى وتكلفة قطعة الأرض.

إذا لم يتم شراء أو بيع المنشأة (الأعمال) ولا يوجد سوق متطور للأعمال، وعندما لا تكون اعتبارات الدخل أساس الاستثمار (المستشفيات والمباني الحكومية)، فيمكن إجراء التقييم على أساس تحديد تكلفة المشروع البناء مع مراعاة الإهلاك وإضافة تكلفة استبدال البلى أي باستخدام طريقة مكلفة.

في حالة وجود سوق لعمل تجاري مماثل لتلك التي يتم تقييمها، يمكن استخدام طريقة المقارنة أو السوق لتحديد القيمة السوقية، بناءً على اختيار الأشياء المماثلة التي تم بيعها بالفعل في هذا السوق.

في السوق المثالية، يجب أن تؤدي جميع الأساليب الثلاثة إلى نفس القدر من القيمة. ومع ذلك، فإن معظم الأسواق غير كاملة، وقد يتم تضليل المستخدمين المحتملين، وقد يكون المنتجون غير فعالين. ولهذه الأسباب، بالإضافة إلى أسباب أخرى، قد تسفر هذه الأساليب عن مؤشرات تكلفة مختلفة.

يتضمن كل من الأساليب الثلاثة المذكورة استخدام أساليبه الخاصة في العمل.

منهجية الدخلينص على استخدام:

· طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة .

يتم تطبيق هذه الطريقة على تلك المؤسسات التي تمكنت من تجميع الأصول نتيجة لرسملتها في الفترات السابقة؛ وبعبارة أخرى، فإن هذه الطريقة هي الأكثر ملاءمة لتقييم المؤسسات "الناضجة" من حيث عمرها.

· طريقة التدفق النقدي المخصوم .

وهو ينطبق أكثر على تقييم المؤسسات الناشئة التي لم تتمكن من تحقيق أرباح كافية للاستفادة من الأصول الإضافية، ولكنها مع ذلك؛ أن تمتلك منتجًا واعدًا وتتمتع بمزايا تنافسية واضحة على المنافسين الحاليين والمحتملين.

النهج القائم على التكلفةالاستخدامات:

· طريقة صافي الأصول .

· طريقة قيمة الإنقاذ .

يتم تنفيذ الطريقة إذا كانت الشركة على وشك الإفلاس أو كانت هناك شكوك جدية حول قدرتها على البقاء منشأة مستمرة، وكذلك في الحالات التي قد تكون فيها قيمة الشركة عند التصفية أعلى مما لو استمرت في العمل .

مع النهج المقارنيستخدم:

· طريقة سوق رأس المال .

تركز الطريقة على تقييم المؤسسة باعتبارها مؤسسة تشغيلية تتوقع الاستمرار في العمل.

· طريقة المعاملة .

تنطبق هذه الطريقة عندما ينوي المستثمر إغلاق مؤسسة أو تقليل إنتاجها بشكل كبير.

· طريقة معامل الصناعة .

تركز الطريقة على تقييم المؤسسة باعتبارها مؤسسة تشغيلية تتوقع الاستمرار في العمل.

تعد طرق سوق رأس المال والمعاملات ونسبة الصناعة مناسبة بشرط أن يتم اختيار المؤسسة النظيرة بدقة، والتي يجب أن تكون من نفس نوع المؤسسة التي يتم تقييمها.

إن إمكانية، وحتى في كثير من الحالات الحاجة (للحصول على نتيجة أكثر موثوقية)، لتطبيق أساليب مختلفة لتقييم الأعمال على تقييم مؤسسة في حالة استثمارية معينة تؤدي إلى فكرة بسيطة للغاية عن تقديرات "وزن" يتم حسابها باستخدام طرق مختلفة وتلخيص هذه التقديرات "المرجحة". في هذه الحالة، تُفهم معاملات ترجيح أهمية التقديرات لمختلف طرق التقييم المقبولة من حيث المبدأ في حالة معينة على أنها معاملات ثقة في الطريقة المقابلة. هذه المعاملات هي معاملات خبرة بحتة (يحددها المثمن بشكل مستقل).

عند تقييم الشركات الروسية، فإن تاريخ التقييم له أهمية خاصة. إن ربط التقييم بالوقت مهم بشكل خاص عندما يكون السوق، من ناحية، مشبعًا بالعقارات في حالة ما قبل الإفلاس، ومن ناحية أخرى، هناك نقص في موارد الاستثمار.

ويتميز الاقتصاد الروسي بوجود فائض في المعروض من جميع الأصول، بما في ذلك العقارات، مقارنة بالطلب الفعلي. ويؤثر هذا الخلل في العرض بشكل مباشر على القيمة المتوقعة للعقار المعروض للبيع. سعر العقار في السوق المتوازن ليس هو نفس السعر في السوق الكاسدة. لكن أصحاب العقارات والمستثمرين مهتمون بالسعر الحقيقي الذي سيتم عرضه في سوق معينة، وفي لحظة محددة، وفي ظل ظروف محددة. يريد المشترون تقليل احتمالية خسارة أموالهم ويطلبون ضمانات معينة. ولذلك، عند تحديد سعر المؤسسة، من الضروري أن تأخذ بعين الاعتبار جميع عوامل الخطر، بما في ذلك خطر التضخم والإفلاس.

للوهلة الأولى، في الاقتصاد التضخمي، تكون طريقة القيمة الحالية للمؤسسة (طريقة التدفق النقدي المخصوم) هي الأكثر ملاءمة لتقييم المؤسسة، حيث يتم أخذ نسبة التضخم بعين الاعتبار في معدل الخصم. وسيكون هذا صحيحاً إذا كانت معدلات التضخم يمكن التنبؤ بها وكان الاقتصاد يعمل بشكل طبيعي. من الصعب جدًا التنبؤ بتدفق صافي الدخل من أنشطة المؤسسة لعدة سنوات مقدمًا في ظل اقتصاد غير مستقر.

4. طريقة التدفق النقدي المخصوم.

4.1 الجوهر والمبادئ الأساسية التي تقوم عليها الطريقة

يعتمد تحديد قيمة الأعمال باستخدام طريقة DCF على افتراض أن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل عمل معين أكثر من القيمة الحالية للأرباح المستقبلية من هذا العمل. لن يبيع المالك أعماله بأقل من القيمة الحالية للأرباح المستقبلية المتوقعة. ونتيجة للتفاعل، سوف يتوصل الطرفان إلى اتفاق على سعر السوق يساوي القيمة الحالية للدخل المستقبلي.

تعتبر طريقة التقييم هذه هي الأكثر قبولاً من وجهة نظر دوافع الاستثمار، حيث أن أي مستثمر يستثمر أموالاً في مؤسسة عاملة لا يشتري في النهاية مجموعة من الأصول التي تتكون من المباني والهياكل والآلات والمعدات والأصول غير الملموسة وما إلى ذلك، ولكن تدفق الدخل المستقبلي، مما يسمح له باسترداد استثماراته وتحقيق الربح وزيادة رفاهيته. من وجهة النظر هذه، فإن جميع المؤسسات، بغض النظر عن قطاعات الاقتصاد التي تنتمي إليها، تنتج نوعًا واحدًا فقط من المنتجات السلعية - المال.

تفترض طريقة التدفق النقدي المخصوم أن قياس الدخل المتوقع المخصوم من الأعمال، والذي كان يعتبر في السابق أساسًا لتحديد قيمته السوقية والمؤسسة التي تقوم بهذه الأعمال، ليس أرباحًا متوقعة، بل تدفقات نقدية.

إن أبسط تعريف للتدفق النقدي (CashFlow) يتلخص في حقيقة أن التدفق النقدي لفترة محددة (سنة، ربع، شهر) ليس أكثر من رصيد إيصالات الأعمال (بعلامة زائد) والمدفوعات (بعلامة ناقص) ").

يتم تسجيل التدفقات النقدية السابقة ببساطة كتلك الواردة في قائمة التدفقات النقدية للمنشأة.

يتم توقع التدفقات النقدية المستقبلية للشركة على أساس صافي أرباح الشركة (إجمالي الدخل ناقص تكاليف التشغيل والفوائد على القروض وضرائب الدخل)، ويتم تعديلها لتعكس قدر الإمكان رصيد المقبوضات والمدفوعات التي من المحتمل حدوثها في فترة مستقبلية معينة.

المزايا الرئيسية لتقييم الأعمال، في إطار نهج الدخل، بناءً على توقعات التدفقات النقدية، وليس الأرباح فقط، هي كما يلي.

أولاً، تأخذ أرباح الأعمال المستقبلية في الاعتبار بشكل مباشر فقط التكاليف الحالية المتوقعة لإنتاج وبيع المنتجات، في حين أن الاستثمارات الرأسمالية المستقبلية للحفاظ على وتوسيع القدرة الإنتاجية أو المبيعات للشركة لا تنعكس إلا جزئيًا في توقعات الأرباح - من خلال انخفاض قيمتها الحالية.

ثانيا، يتم تفسير عدم وجود ربح (خسارة) كمؤشر في حسابات الاستثمار لتقييم الأعمال من خلال حقيقة أن الربح، كونه مؤشر تقارير محاسبية بحتة، يخضع لتلاعب كبير. تعتمد قيمتها المعلنة على طريقة حساب تكلفة الموارد المشتراة في تكلفة المنتجات المباعة، على طريقة الاستهلاك المتسارع، على معيار تضمين المنتجات في المنتجات المباعة (عند استلام الأموال لدفع ثمنها أو عند استيفاء أساس التسليم المنصوص عليه في عقود التوريد)، الخ.

4.2 نطاق وقيود الطريقة.

تعتبر طريقة التقييم هذه هي الأكثر قبولاً من وجهة نظر دوافع الاستثمار، حيث أن أي مستثمر يستثمر أموالاً في مؤسسة عاملة لا يشتري في النهاية مجموعة من الأصول التي تتكون من المباني والهياكل والآلات والمعدات والأصول غير الملموسة وما إلى ذلك، ولكن تدفق الدخل المستقبلي , مما يسمح له باسترداد استثماراته وتحقيق الربح وزيادة رفاهيته. من وجهة النظر هذه، فإن جميع المؤسسات، بغض النظر عن قطاعات الاقتصاد التي تنتمي إليها، تنتج نوعًا واحدًا فقط من المنتجات السلعية - المال. يمكن استخدام طريقة الشلل الدماغي لتقييم أي مؤسسة عاملة. ومع ذلك، هناك حالات عندما يعطي بشكل موضوعي النتيجة الأكثر دقة للقيمة السوقية للمؤسسة. إن استخدام هذه الطريقة له ما يبرره لتقييم المؤسسات التي لها تاريخ معين من النشاط الاقتصادي (يفضل أن يكون مربحًا) وتكون في مرحلة النمو أو التنمية الاقتصادية المستقرة. هذه الطريقة أقل قابلية للتطبيق على تقييم الشركات التي تعاني من خسائر منهجية (على الرغم من أن قيمة الأعمال السلبية يمكن أن تكون حقيقة عند اتخاذ القرارات الإدارية). ويجب توخي الحذر عند استخدام هذه الطريقة لتقييم الشركات الجديدة، حتى تلك الواعدة. إن الافتقار إلى تاريخ الأرباح يجعل من الصعب التنبؤ بشكل موضوعي بالتدفقات النقدية المستقبلية للشركة.

4.3 المراحل الرئيسية لتقييم المؤسسة باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة

1. اختيار نموذج التدفق النقدي

المؤشر الرئيسي المستخدم في طريقة التدفق النقدي المخصوم هو التدفق النقدي، ويتم حسابه على أنه الفرق بين التدفقات النقدية الداخلة والخارجة لفترة معينة. هناك الأنواع الرئيسية التالية من التدفق النقدي:

· يتم حساب القيمة السوقية لرأس مال حقوق الملكية (المساهمين):

التدفق النقدي لحقوق الملكية = صافي الربح بعد الضرائب + الإهلاك +/- النقص (الزيادة) في رأس المال العامل +/- النقص (الزيادة) في الاستثمار في الأصول الثابتة +/- النقص (الزيادة) في الديون طويلة الأجل.

· يتم حساب إجمالي التدفق النقدي (لا يتم التمييز بين رأس المال الخاص للشركة والمقترض بشكل تقليدي):

الربح قبل الفوائد والضرائب – ضريبة الدخل + الإهلاك +/- النقصان (الزيادة) في رأس المال العامل +/- بيع الأصول (استثمارات رأس المال).

تستخدم الحسابات العملية حساب التدفق النقدي للشركة لثلاثة سيناريوهات تطوير محتملة: المتشائم، والأكثر احتمالا، والمتفائل. المؤشرات الرئيسية للسيناريوهات المتوقعة قد تكون:

2. تحديد مدة فترة التنبؤ.

ووفقا لهذه الطريقة، تعتمد قيمة المنشأة على التدفقات النقدية المستقبلية وليس السابقة. من المفترض أن تستمر فترة التنبؤ حتى يستقر معدل نمو الشركة (من المفترض أنه في فترة ما بعد التنبؤ يجب أن يكون هناك معدل نمو مستقر طويل الأجل أو تدفق لا نهاية له من الدخل). وفي البلدان ذات اقتصادات السوق، تتراوح فترة التنبؤ من 5 إلى 10 سنوات؛ وفي البلدان التي تمر اقتصاداتها بمرحلة انتقالية، يجوز تخفيضها إلى 3 سنوات.

ومن الناحية العملية، قد تكون معايير اختيار فترة التنبؤ هي: انتماء الشركة إلى صناعة معينة (بالنسبة للصناعات الاستخراجية، تكون فترة التنبؤ أطول، في حين أن قيمة الأعمال محدودة بحجم المورد المتاح للاستخراج)، مرحلة دورة حياة الشركة.

يتم تحديد وحدة القياس لفترة التنبؤ على أساس إيقاع الإنتاج، كقاعدة عامة، يتم أخذ السنة كوحدة قياسية.

3. التحليل بأثر رجعي والتنبؤ بإجمالي إيرادات المبيعات.

يجب أن تكون توقعات إجمالي الإيرادات متوافقة منطقيا مع مؤشرات الأداء بأثر رجعي للمؤسسة والصناعة ككل وتأخذ في الاعتبار العوامل التالية: نطاق المنتجات؛ حجم الإنتاج وأسعار المنتجات؛ معدلات النمو بأثر رجعي للمؤسسة. الطلب على المنتجات؛ معدلات التضخم؛ السعة الإنتاجية؛ الآفاق والعواقب المحتملة للاستثمارات الرأسمالية؛ الوضع العام في الاقتصاد، وتحديد آفاق الطلب؛ الوضع في الصناعة مع الأخذ في الاعتبار مستوى المنافسة؛ حصة الشركة التي يتم تقييمها في السوق؛ معدلات النمو طويلة الأجل في فترة ما بعد التنبؤ؛ خطط مديري المؤسسة التي يتم تقييمها.

4. تحليل وتوقع النفقات.

في هذه المرحلة يجب على المثمن:

· تأخذ في الاعتبار الترابط والاتجاهات بأثر رجعي.

· دراسة هيكل التكاليف: المباشرة (وخاصة نسبة التكاليف الثابتة والمتغيرة) وغير المباشرة.

· تقييم توقعات التضخم لكل فئة من فئات التكلفة.

· دراسة بنود النفقات غير المتكررة وغير العادية التي قد تظهر في البيانات المالية ولكنها لن تحدث في المستقبل.

· تحديد رسوم الاستهلاك على أساس التوفر الحالي للأصول ونموها والتصرف فيها في المستقبل.

· مقارنة التكاليف المتوقعة مع المؤشرات المقابلة للمؤسسات المنافسة أو مع المؤشرات المماثلة ومتوسطات الصناعة.

5. تحليل وتوقع الاستثمارات.

تتضمن هذه المرحلة من الطريقة ما يلي:

· تحديد الفائض (النقص) في صافي رأس المال العامل للشركة، لأن الفائض يزيد من قيمته السوقية، والنقص يقلله (وبالتالي يجب تجديده)؛

· تحليل الاستثمارات الرأسمالية بهدف استبدال رأس المال الثابت مع تآكله وتوسع الطاقة الإنتاجية.

· التغيرات (+/-) في الديون طويلة الأجل (بالنسبة لنموذج التدفق النقدي للأسهم) آخذة في التزايد.

يتضمن تحليل الاستثمار ثلاثة مكونات رئيسية: رأس المال العامل الخاص، والاستثمارات الرأسمالية، واحتياجات التمويل.

يتضمن تحليل رأس المال العامل الخاص ما يلي:

· تحديد مقدار رأس المال العامل الأولي.

· استبدال الأصول القائمة عندما تتآكل؛

· الحصول على القروض طويلة الأجل وسدادها.

· تحديد المبالغ الإضافية اللازمة لتمويل النمو المستقبلي للمؤسسة.

· شراء أو بناء الأصول لزيادة الطاقة الإنتاجية في المستقبل.

· إصدار أسهم.

تم تنفيذها:

· بناءً على توقعات المكونات الفردية لرأس المال العامل الخاص؛

· بناءً على العمر المتبقي المقدر للأصول؛

· بناءً على الاحتياجات التمويلية لمستويات الديون الحالية وجداول سداد الديون.

· في النسبة المئوية للتغير في حجم المبيعات؛

· بناء على المعدات الجديدة للاستبدال أو التوسع.

6. حساب التدفق النقدي لكل سنة من فترة التنبؤ.

طريقتان رئيسيتان لحساب التدفق النقدي:

· الطريقة المباشرة: تعتمد على تحليل التدفقات النقدية حسب بنود الدخل والمصروف أي عن طريق الحسابات المحاسبية.

· الطريقة غير المباشرة: تحليل التدفقات النقدية حسب مجال النشاط. ويوضح بوضوح استخدام الأرباح واستثمار الأموال المتاحة.

التدفق النقدي لكل سنة توقعات (باستخدام الطريقة غير المباشرة لحساب التدفق النقدي لحقوق الملكية):

التدفق النقدي من الأنشطة الأساسية:

الربح (صافي الضرائب) + الاستهلاك - التغير في مبلغ الأصول المتداولة (الأصول المتداولة تعني النقد ↓ بسبب الروابط في الذمم المدينة والمخزونات)، والاستثمارات المالية قصيرة الأجل، والحسابات المدينة، والمخزون، والأصول المتداولة الأخرى + التغير في مبلغ الالتزامات المتداولة (الالتزامات المتداولة تعني النقد المستحق للدفع المؤجل من الدائنين، واستلام السلف من المشترين)، والحسابات الدائنة، والالتزامات المتداولة الأخرى +

التدفق النقدي من الأنشطة الاستثمارية:

تغير في مبلغ الأصول طويلة الأجل (الأصول طويلة الأجل تعني انخفاض النقد بسبب الاستثمار في الأصول طويلة الأجل؛ بيع الأصول طويلة الأجل ([الأصول الثابتة، أسهم المؤسسات الأخرى] نقدًا)، والأصول غير الملموسة ، الأصول الثابتة، الاستثمارات الرأسمالية غير المكتملة، الاستثمارات الرأسمالية المبكرة، الأصول الثابتة الأخرى

التدفق النقدي من الأنشطة التمويلية:

التغير في مبلغ الدين ([↓] يشير إلى [↓] النقد بسبب جذب [سداد] القروض)، والقروض والاقتراضات قصيرة الأجل وطويلة الأجل + التغير في مبلغ حقوق الملكية (حقوق الملكية بسبب وضع أموال إضافية الأسهم تعني النقد؛ إعادة شراء الأسهم ودفع أرباح الأسهم يؤدي إلى ↓) + رأس المال المصرح به، رأس المال التراكمي، الدخل المستهدف =

إجمالي التغير النقدي

(ينبغي أن يكون = [↓] الرصيد النقدي بين فترتي إعداد التقارير).

7. تحديد معدل الخصم – معدل العائد المتوقع على رأس المال المستثمر في الأشياء الاستثمارية القابلة للمقارنة من حيث مستوى المخاطر.

ويجب حساب معدل الخصم أو تكلفة رأس المال مع الأخذ بعين الاعتبار ثلاثة عوامل :

· العديد من المؤسسات لديها مصادر مختلفة لجذب رأس المال، الأمر الذي يتطلب مستويات مختلفة من التعويضات

· ضرورة أن يأخذ المستثمرون في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود

عامل الخطر أو درجة احتمالية الحصول على الدخل المستقبلي المتوقع

هناك طرق مختلفة لتحديد سعر الخصم، ومن أكثرها شيوعاً ما يلي:

· بالنسبة للتدفق النقدي لرأس المال - نموذج تسعير الأصول الرأسمالية (CAPM-CapitalAssetPricingModel) وطريقة البناء التراكمي

· للتدفق النقدي لجميع رأس المال المستثمر - نموذج المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال (WACC).

بالنسبة للتدفقات النقدية لحقوق الملكية، يتم تطبيق معدل خصم يساوي معدل العائد المطلوب من المالك على رأس المال المستثمر.

نموذج كابميعتمد على تحليل صفائف معلومات سوق الأوراق المالية (التغيرات في ربحية الأسهم المتداولة بحرية). يتطلب استخدام النموذج لاشتقاق معدل خصم للشركات المملوكة بشكل وثيق تعديلات إضافية.

طريقة البناء التراكميويختلف عن CAPM من حيث أن معدل الخصم يضيف إجمالي علاوة مخاطر الاستثمار إلى سعر الفائدة الاسمي الخالي من المخاطر. عادة، تتضمن عوامل مخاطر الاستثمار المخاطر التالية:

· "الشخصية الرئيسية" بين مديري المؤسسة - مخاطر غيابها أو عدم القدرة على التنبؤ بها، أو عدم الأمانة، أو عدم الكفاءة، وما إلى ذلك.

· عدم كفاية التنويع في أسواق مبيعات المؤسسة ومصادر الحصول على الموارد.

· العقود التي تبرمها المنشأة لبيع منتجاتها، بما في ذلك مخاطر عدم الأمانة والإعسار، فضلاً عن عدم الأهلية القانونية للأطراف المقابلة بموجب العقود.

· نطاق ضيق من مصادر التمويل.

· عدم الاستقرار المالي للشركة (مخاطر عدم كفاية دوران رأس المال العامل الخاص بها، وعدم كفاية تغطية الديون قصيرة الأجل مع دوران، وما إلى ذلك)، وما إلى ذلك.

يمكن تمثيل الطريقة الرياضية للبناء التراكمي كصيغة :

R = R b/r + ∑dR i

حيث R b/r - المعدل الأساسي (معدل خالي من المخاطر أو أقل خطورة)؛

الدكتور ط - التعديل الأول.

إذا كان هناك سوق عقاري متطور، يتم استخدام طريقة تقييمات الخبراء كطريقة رئيسية لتحديد التعديلات على السعر الأساسي. بشكل عام، سيكون معدل الخصم على رأس المال (Rск) مساوياً لـ:

R sk = R b/r + R n/l + R i + R d

حيث- R n/l - معدل العلاوة لمخاطر عدم السيولة؛

R و – معدل قسط الفشل في إدارة الاستثمار

R d – معدل قسط التأمين للمخاطر (الإضافية) الأخرى.

بالنسبة للتدفقات النقدية لجميع رأس المال المستثمر، يتم تطبيق معدل خصم يساوي مجموع معدلات العائد المرجحة على حقوق الملكية ورأس مال الدين:

WACC = C ZK * (1-n/pr)* D ZK + S PA * S AO * D ​​​​OA

حيث C ZK هي تكلفة اقتراض رأس المال؛

n/pr - معدل ضريبة الدخل على الشركات؛

D ZK - حصة رأس المال المقترض في هيكل رأس المال؛

مع السلطة الفلسطينية - تكلفة جذب رأس المال (الأسهم المفضلة)؛

مع PA – حصة الأسهم المفضلة في هيكل رأس مال المؤسسة؛

مع JSC – تكلفة جذب رأس المال (الأسهم العادية)؛

D OA – حصة الأسهم العادية في هيكل رأس مال المؤسسة.

8. حساب القيمة في فترة ما بعد التنبؤ.

يعتمد تحديد هذه القيمة على فرضية أن الشركة قادرة على تحقيق الدخل في نهاية فترة ما بعد التنبؤ. اعتمادًا على آفاق تطوير الأعمال في فترة ما بعد التنبؤ، يتم استخدام طريقة معينة لحساب معدل الخصم:

· طريقة الحساب على أساس قيمة التصفية. ينطبق إذا كان من المتوقع أن تفلس الشركة في فترة ما بعد التوقعات مع البيع اللاحق للأصول الموجودة. ولا ينطبق هذا النهج على تقييم مؤسسة عاملة تحقق ربحًا، ناهيك عن مؤسسة في مرحلة النمو.

· طريقة الحساب على أساس صافي قيمة الأصول؛ أسلوب الحساب مشابه لحساب قيمة التصفية، لكنه لا يأخذ في الاعتبار تكاليف التصفية والخصم للبيع العاجل للأصول. يمكن استخدام هذه الطريقة في عمل تجاري مستقر، السمة الرئيسية له هي الأصول الملموسة الكبيرة.

· طريقة البيع المستقبلي، والتي تتكون من إعادة حساب التدفق النقدي إلى مؤشرات القيمة باستخدام معاملات خاصة يتم الحصول عليها من تحليل بيانات المبيعات بأثر رجعي للشركات المماثلة.

· وفقاً لنموذج جوردون، تتم رسملة الدخل السنوي لفترة ما بعد التنبؤ إلى مؤشرات القيمة باستخدام نسبة الرسملة:

كاب = ك - ز،

حيث K هو معدل الخصم؛ ز – معدل نمو التدفق النقدي على المدى الطويل .

يعتمد نموذج جوردون على توقعات الحصول على دخل ثابت في الفترة المتبقية ويفترض أن مبلغ المساهمات والاستثمارات الرأسمالية متساويان. التكلفة النهائية لهذا النموذج هي:

V = CF (t +1) / (K - g)، حيث CF (t +1) هو التدفق النقدي للدخل للسنة الأولى من فترة ما بعد التنبؤ (المتبقية).

يتم تحديد القيمة النهائية V وفقًا لصيغة Gordon في نهاية فترة التنبؤ.

9. التكلفة الأولية للأعمال.

تتكون القيمة الأولية للأعمال من عنصرين:

· القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية.

· القيمة الحالية للتكلفة في فترة ما بعد التنبؤ.

10. إجراء التعديلات النهائية.

للوصول إلى القيمة السوقية النهائية للشركة، يتم إجراء عدد من التعديلات. إذا تم استخدام نموذج خصم التدفق النقدي الخالي من الديون، فإن القيمة السوقية الموجودة تنطبق على كامل رأس المال المستثمر، أي. ولا يشمل ذلك تكلفة رأس المال فحسب، بل يشمل أيضًا تكلفة التزامات الشركة طويلة الأجل. لذلك، من أجل الحصول على قيمة رأس المال، من الضروري طرح الديون طويلة الأجل من القيمة الموجودة. عند حساب القيمة، يتم أخذ أصول المؤسسة في الاعتبار، والتي تشارك في الإنتاج وتحقيق الربح، أي. في تصميم التدفق النقدي. الأصول التي لا تدخل في عملية الإنتاج لها أيضًا قيمة يمكن تحقيقها (عن طريق البيع). ولذلك فمن الضروري تحديد القيمة السوقية لهذه الأصول وجمعها مع القيمة التي يتم الحصول عليها عن طريق خصم التدفقات النقدية. ونتيجة لتقييم المؤسسة باستخدام هذه الطريقة، يتم تحديد قيمة كتلة الأسهم المصفاة المسيطرة. إذا تم تقييم حصة غير مسيطرة، فيجب إجراء خصم.

القسم 2.

الجزء الحسابي.

تحديد قيمة الأعمال باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم.

من 2011 إلى 2014 - فترة التنبؤ - 4 سنوات

2015 - سنة ما بعد التوقعات

الجدول 1.

المؤشرات	من السنة
	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6
1. التدفق النقدي من الأنشطة الأساسية، ألف روبل.	800	1000	1100	1250	1300
2. التدفق النقدي من الأنشطة الاستثمارية ألف روبل.	60	80	100
3. التدفق النقدي من الأنشطة المالية ألف روبل.	4000	3800	3500	3200	2800
4. إجمالي التدفق النقدي ألف روبل.	4740	4720	4500	4450	4100
5. معدل الخصم %	18	18	18	18	18
6. عامل الخصم	0,85	0,72	0,61	0,52	0,44
7. التدفق النقدي المخفض ألف روبل.	4029	3398,4	2745	2314
8. القيمة الحالية للتدفقات النقدية ألف روبل.	12486,4
9. معدل الرسملة للرصيد، %	20
10. القيمة المتبقية للأعمال ألف روبل.	9020
11. حسن النية ألف روبل.	1675
12. تكلفة الأعمال ألف روبل.	23181

4. إجمالي التدفق النقدي ألف روبل. = التدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية - التدفق النقدي من الأنشطة الاستثمارية + التدفق النقدي من الأنشطة التمويلية.

2011 – 800-60+4000=4740

2012 – 1000-80+3800=4720

2013 – 1100-100+3500=4500

2014 – 1250+3200=4450

2015 – 1300+2800=4100

7. التدفق النقدي المخفض ألف روبل. = إجمالي التدفق النقدي * عامل الخصم.

2011 – 4740*0.85=4029

2012 – 4720*0.72=3398.4

2013 – 4500*0.61=2745

2014 – 4450*0.52=2314

8. القيمة الحالية للتدفقات النقدية ألف روبل. = ∑ التدفقات النقدية المخصومة

4029+3398,4+2745+2314=12486,4

10. القيمة المتبقية للأعمال ألف روبل. = (إجمالي التدفق النقدي / معدل الرسملة للرصيد) * 100 * عامل الخصم.

(4100/20*100)*0,44=9020

12. تكلفة الأعمال ألف روبل. = معدل الرسملة للرصيد + القيمة المتبقية للشركة + الشهرة.

12486,4+9020+1675=23181

حساب قيمة الشهرة (السمعة التجارية للمؤسسة) باستخدام طريقة الربح الزائد:

الجدول 2

المؤشرات	بيانات الميزانية العمومية، ألف روبل.	بيانات الحساب، ألف روبل	معدل العائد السنوي %	نتائج
1	2	3	4	5
1. الربح المتوقع من الأنشطة الأساسية	1000
2 مؤشرات الربحية من الاستخدام البديل للأصول بألف روبل.
2.1 الأصول المتداولة، بما في ذلك. - مخزونات البيع السريع (25% من المبلغ الإجمالي للمخزونات)؛ - الذمم المدينة (30% من الذمم المدينة)؛ - نقدي	المخزون = 10000، DZ = 18000 50	2500 5400 50	7	556,5
2.2 الأصول الثابتة، بما في ذلك: - عدم توليد الدخل بسبب حالتها الفنية وموقعها الإقليمي وعوامل أخرى	42800 34300	8500	3	255
2.3 الأصول غير الملموسة	120	120	5	6
3. الربح الزائد	301,5
معدل الرسملة،٪	18
تكلفة الشهرة ألف روبل.	1675

2.1 الأصول المتداولة

2500+5400+50=7950

2.2 الأصول الثابتة

42800-34300=8500

2.3 الأصول غير الملموسة

3. الربح الزائد

تكلفة الشهرة ألف روبل.

301,5/18*100=1675

بلغت القيمة السوقية المبررة المستمدة من طريقة التدفق النقدي المخصوم 23181 ألف روبل.

خاتمة

تعتبر طريقة التدفقات النقدية المخصومة أقل قابلية للتطبيق على تقييم الشركات التي تعاني من خسائر منهجية (على الرغم من أن قيمة الأعمال السلبية يمكن أن تكون حجة لاتخاذ قرار معين). ويجب أيضًا توخي بعض الحذر عند تطبيق هذه الطريقة عند تقييم الأعمال الجديدة، لأنها إن عدم وجود تاريخ للأرباح يجعل من الصعب التنبؤ بشكل موضوعي بالتدفقات النقدية المستقبلية.

تعد طريقة DCF عملية معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً، ولكن يتم التعرف عليها في جميع أنحاء العالم باعتبارها الطريقة الأكثر نظرية لتقييم الأعمال القائمة. في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة، عند تقييم المؤسسات الكبيرة والمتوسطة الحجم، يتم استخدام هذه الطريقة في 80-90٪ من الحالات. والميزة الرئيسية لهذه الطريقة هي أنها طريقة التقييم الوحيدة المعروفة التي تعتمد على آفاق تطور السوق بشكل عام والأعمال التي يتم تقييمها بشكل خاص، وهذا يتماشى أكثر مع مصالح المستثمرين.

قائمة الأدب المستخدم

1. بوجاتين ي.، شفاندر ف. التقييم والأعمال - م: UNITY-DANA، 2004.

2. بهرنس وارنر، هافرانك بيتر م. دليل تقييم فعالية الاستثمارات / ترجمة. من الانجليزية – م.: إنفرا – م، 2005.

3. غريغورييف في.، أوستروفكين آي. إم. تقييم المؤسسة. نهج الملكية: دليل تعليمي وعملي. – الطبعة الثانية. - م: ديلو، 2004.

4. فيدوتوفا م.أ.، أوتكين إ.أ. تقييم العقارات والأعمال. كتاب مدرسي. - م: إيكموس، 2003.

5. تقييم الأعمال: كتاب مدرسي. / حرره أ.ج. جريازنوفا، م.أ. فيدوتوفا. م.: المالية والإحصاء، 2004.

6. ريبول-زاراجوسي ف.ب. أساسيات أنشطة التقييم: كتاب مدرسي. - م: قبل، 2005.

يعد التقييم العقاري نشاطًا اقتصاديًا معقدًا يتلخص في استخدام تقنيات وأساليب مختلفة لتحديد السعر الفعلي. يعتبر الأكثر استخداما طريقة التدفق النقدي المخصوم، يستخدم ليس فقط في الواقع الروسي، ولكن أيضًا في الخارج.

جوهر هذه التقنية

تستخدم هذه الطريقة لحساب السعر المخصوم للمقبوضات المالية، المتوقع من العقار في المستقبل. يمكن استخدام طريقة مماثلة عندما تكون هناك ثقة أو شروط مسبقة بأن المقبوضات النقدية المتوقعة بعد فترة زمنية معينة ستختلف بشكل كبير عن المقبوضات الحالية.

عند استخدام طريقة DCF للتنبؤ بمستوى الربحية من الطرق المختلفة لاستخدام العقارات، يتم إجراء الحسابات لعدد معين من السنوات ودون فشل يتم إجراء توقعات الإيرادات لبيع الشيء المقدر عند انتهاء المدة. هذه التقنية تعمل بشكل أفضل مع عدم الاستقرار في الدخل.

الحالات التي يتم فيها استخدام الطريقة هي:

• موجود فرق التخمين المتعلمالتدفقات النقدية في المستقبل المنظور من التدفقات الحالية؛
• هناك معلومات تسمح التنبؤ بمستوى الإيرادات المستقبلية;
• لاحظ موسميةالمقبوضات النقدية؛
• بمثابة كائن عقاري هيكل تجاري كبير;
• يقع العقار الذي يتم تقييمه قيد الإنشاء أو التكليف.

طريقة التدفق النقدي المخصوم هي الطريقة التي تسمح بذلك توقع مقدار الدخل المستقبلي بأكبر قدر ممكن من الدقة.

وقد تتميز هذه الأخيرة بعدم الاستقرار، وعدم انتظام الاستلام،... في وقت الاستثمار، يحاول المستثمر النظر في الكائن مع مراعاة مزاياه وجاذبيته المحتملة، مع مراعاة المعادل النقدي للأرباح الحالية من حيث نسبتها إلى سعر الشراء.

تكمن فعالية هذه الطريقة واختلافها الرئيسي عن الطرق الأخرى لتحديد الربحية في أخذها بعين الاعتبار مجموعة كاملة من المعلمات وعلاقاتها المتبادلةأنا. وتشمل هذه المعايير تدفقات رأس المال الداخلة والخارجة، والنفقات الرأسمالية، والحسابات المدينة، والتغيرات الهيكلية.

إذا أخذنا مؤشرات صافي الربح، سواء كانت مباشرة أو غير مباشرة، فإنها لا تسمح لنا بالعمل مع مثل هذه المجموعة الكبيرة من المعلمات.

طرق التقييم

يُحدث الاقتصاد الحديث تمييزًا يجعل من الممكن تقدير قيمة العقار.

1. . تهدف هذه التقنية إلى استخدامها في حالة التصفية المقترحة للعقارات أو إذا كانت هناك متطلبات مسبقة للإفلاس في المستقبل أو استحالة استمرار العمليات؛
2. . طريقة تستخدم كوسيلة لتقييم الأصول العقارية القائمة أو عندما يكون هناك انخفاض متوقع في النشاط؛
3. مربحة.هذه المجموعة من التقنيات هي التي تتضمن طريقة التقييم باستخدام التدفقات النقدية المخصومة. من السمات المميزة لطريقة التدفقات النقدية المخصومة عن الأنواع الأخرى تطبيقها على مؤسسة أو عقار يعمل بشكل طبيعي في المرحلة الحالية، ويتم التخطيط لتشغيله على المدى الطويل في المستقبل، بما في ذلك تحقيق الربح.

المراحل الرئيسية للتقييم باستخدام طريقة DCF

يتضمن تطبيق طريقة DCF إجراء تقييم على عدة مراحل.

المرحلة 1.تعريف مدة فترة التنبؤ. في هذه المرحلة، يجب عليك تقدير المدة التي يتم خلالها تقييم الأموال الواردة. ونظرا لعدم استقرار الاقتصاد الروسي على أراضي الاتحاد الروسي، بلغ متوسط ​​مدة الفترة المقدرة لا يتجاوز 3-5 سنواتأما في الغرب فالشروط أطول. يجب أن يكون الإطار الزمني المختار كافيا لإجراء توقعات معقولة؛

المرحلة 2. التنبؤ بكميات محددة. وهذا يتطلب من المستثمر اتخاذ الخطوات التالية:

• القيام بالأعمال التحليلية باستخدام البيانات المقدمة من العميل عن الوضع المالي. يشير التقرير إلى بنود المصروفات والدخل للفترة بأثر رجعي المتعلقة بالكائن المحدد؛
• درجة الوضع الحالي في سوق العقاراتوالخصائص مع مراعاة التغيرات الديناميكية؛
• التحويل البرمجي الحسابات المتوقعة على مستوى الربح والخسارة، على أساس إعادة بناء الوثائق المحاسبية.

في الاقتصاد الروسي، بدلاً من إجراء خصم التدفق النقدي، يتم خصم الدخل في المقام الأول، بما في ذلك:

• صافي الدخل التشغيليتطبق على العقارات غير المثقلة بالتزامات الديون؛
• صافي التدفق النقدي، ويتم حسابها مع مراعاة خصم كافة أنواع النفقات من الربح المحصل؛
• الدخل الخاضع للضريبة.

المرحلة 3.عدد تكلفة الارتداد. هناك ارتداد القيمة المتبقية للكائن الناتج عن التخفيض أو التوقف الكامل لتوليد التدفق النقدي. يمكن التنبؤ بالتكلفة الحقيقية لهذا المؤشر بالطرق التالية:

• تحديد سعر بيع العقار بناء على ظروف السوق مع الأخذ بعين الاعتبار أسعار العقارات المماثلةومحاولات التنبؤ بقيمة العقارات في المستقبل؛
• حساب التقلبات في أسعار العقاراتطوال فترة الملكية؛
• رسملة الدخل للسنة الماليةبعد تاريخ انتهاء فترة التنبؤ مع تعيين معدل الرسملة بشكل مستقل؛
• تحديد نسبة الخصم. معدل الخصم هو القيمة المستخدمة لحساب مبلغ الأموال المتوقع استلامها في المستقبل.

يتم حساب معدل الخصم في حالة العقارات مع الأخذ في الاعتبار العلاقة بين المخاطر والدخل، والتي تشمل النطاق الكامل للمخاطر المحتملة الكامنة في العقارات. كما يؤخذ في الاعتبار مستوى الاستثمارات السائلة وتكاليف التعويضات ووجود نظام لإدارة الاستثمار.

المرحلة 4. حساب معدل الخصم.الغرض من هذا الإجراء هو تحديد مبلغ المقبوضات المالية التي سيتم استلامها أو دفعها بعد فترة زمنية معينة. هذا المؤشر يجعل من الممكن رؤية نسبة المخاطرة إلى العائد للكائن القيم. هناك ثلاث طرق حسابية، يعتمد اختيارها على نوع التدفقات النقدية:

• تستخدم لرأس المال منهجية البناء التراكمي مع تقييم الأصول(طريقة CAPM)؛
• للأموال المقترضة أو المستثمرة ويتم التقييم مع الأخذ بعين الاعتبار قيمة المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال.

في الاقتصاد المحلي، يتم حساب معدل الخصم بشكل أساسي بطريقة تراكمية. يتم تحديد اختيار هذه الطريقة من خلال بساطة الحسابات والقدرة على مراعاة ظروف السوق.

المرحلة 5.مباشرة حساب التدفقات النقدية المخصومة.

عند الحساب يتم استخدام الصيغة التالية:

الكهروضوئية – القيمة المحددة،

C t – الإيصالات المالية في الفترة الزمنية t,

i – معدل الخصم صالح للفترة الزمنية t،

R - تكلفة الإرجاع،

n هي مدة التنبؤ بالسنوات.

عند الحساب يجب مراعاة نقطتين:

• عند حساب تكلفة الارتداد، ينبغي خصم السنة النهائية وإضافتها إلى مبلغ الاستثمار؛
• عند الانتهاء من الحسابات، يجب أن تكون التكلفة النهائية مساوية لقيمة الارتداد الحالي والسعر المقدر للإيصالات النقدية القادمة.

مثال لحساب تكلفة الكائن

على سبيل المثال، خذ بعين الاعتبار المشكلة التالية:

يحصل المشتري على ملكية العقار لتأجيره مرة أخرى على مدى السنوات الثلاث القادمة بمبلغ إيجار ثابت. خلال السنة الأولى، يكون الإيجار 12,000 وحدة عملة، والسنة الثانية ستكلف 14,000، وللثالثة يطلب المستثمر 16,000 وحدة عملة. ومن المفترض أن تبلغ تكلفة العقار حوالي 100.000 وحدة نقدية. وتتطلب المشكلة إيجاد السعر الحالي للمبنى بمعدل الخصم الحالي البالغ 11%.

الخطوة الأولى هي تحديد مع الأخذ في الاعتبار معدل الخصم لكل سنة:

سنة واحدة = 12 ألف/(1+11%) = 10,810.81 وحدة نقدية؛

السنة 2 = 14 ألف/(1+11%) = 12,612.61 وحدة نقدية؛

السنة الثالثة = 16 ألف/(1+11%) = 14,414.41 وحدة نقدية.

السنة 4 = 100,000/(1+0.11) = 90,090.09 وحدة عملة.

وبالتالي، PV = 10,810، 81+12,612، 61+14,414، 41+90,090، 09=127,927، 92 وحدة عملة.

الميزة الرئيسية لهذه الطريقة هي إمكانية استخدامها في الحالات التي توجد فيها عقارات عاملة، مما يسمح لك بعكس سعر السوق الفعلي للشركة والتنبؤ بحجم التدفقات النقدية المستقبلية تقريبًا.

لا يمكن عملياً استخدام طريقة DCF في حالات عدم الاستقرار في توليد الدخل المالي، وإلا فإن انتشار الاحتمالات أثناء العمليات الحسابية يزيد بشكل كبير.

ما هو الخصم

يشرح الفيديو أدناه بطريقة واضحة وسهلة الوصول ما هو الخصم.