Прибутковий підхід - метод дисконтування грошових потоків. Метод дисконтування грошових потоків: особливості, принципи та вимоги до розрахунків. Порядок застосування методу

Оцінка нерухомості є складною економічною дією, яка зводиться до застосування різноманітних методик та способів виявлення дійсної ціни. Найчастішим у застосуванні вважається метод дисконтування грошових потоків, що використовується не тільки в російській дійсності, а й за кордоном.

Суть методики

Цей спосіб використовується для обчислення дисконтованої ціни фінансових надходжень, передбачуваних від об'єкта нерухомості у майбутньому. Подібний метод може використовуватися за наявної впевненості або передумов, що очікувані через певний період грошові надходження істотно відрізнятимуться від поточних.

При використанні способу ДДП для прогнозування рівня прибутковості від усіляких способів використання нерухомого майна проводиться розрахунок на певну кількість років та в обов'язковому порядку будується прогноз виручки при реалізації об'єкта, що оцінюється, після закінчення терміну. Подібна методика найкраще працює при нестабільності у доходах.

Випадками застосування методу є:

• існує обґрунтоване припущення відзнакигрошових потоків у найближчому майбутньому від існуючих;
• є інформація, що дозволяє спрогнозувати рівень майбутніх надходжень;
• спостерігається сезонністьнадходження коштів;
• як об'єкт нерухомості виступає велика комерційна структура;
• майно, що оцінюється у стадії будівництва чи введення в експлуатацію.

Метод дисконтування грошових потоків - спосіб, що дозволяє максимально точно спрогнозувати величину майбутніх надходжень.

Останні можуть відрізнятися своєю нестабільністю, нерівномірністю надходження. Інвестор у момент вкладення намагається розглянути об'єкт з урахуванням можливих переваг та привабливості, враховуючи грошовий еквівалент наявних профітів з погляду співвідношення їх із ціною придбання.

Дієвість цього методу та його головна відмінність від інших способів визначення прибутковості полягає в обліку цілого комплексу параметрів та їх взаємного співвідношенняя. Ці параметри включають надходження і відтік капіталу, капіталовкладення, дебіторську заборгованість, структурні зміни.

Якщо брати показники чистого прибутку, чи то прямі чи опосередковані, то вони не дозволяють оперувати настільки великим набором параметрів.

Методи вартісної оцінки

Сучасна економіка розрізняє , що дають можливість оцінити вартість об'єкта нерухомого майна.

1. . Подібна методика передбачає використання у разі передбачуваної ліквідації нерухомості або за наявних передумов до майбутнього банкрутства чи неможливості продовження діяльності;
2. . Метод, що застосовується як спосіб оцінки вже діючих об'єктів нерухомості або при передбачуваному скороченні діяльності;
3. Прибутковий.Саме ця група методик включає спосіб оцінки за допомогою дисконтування грошових потоків. Відмінною рисою методу ДДП від інших видів є застосування щодо організації або нерухомості, що нормально функціонує на цьому етапі, і планується їх тривала робота надалі, що передбачає отримання прибутку.

Основні етапи оцінки способом ДДП

Застосування методу ДДП передбачає оцінку кілька етапів.

1 етап.Визначення тривалості прогнозованого періоду. На цьому етапі слід оцінити тривалість, протягом якого відбувається оцінка грошових коштів, що надходять. Через нестабільність російської економіки на території РФ середня тривалість оцінюваного періоду не перевищує 3-5 років, Заході терміни триваліші. Терміни, що обираються, повинні бути достатніми для здійснення обґрунтованого прогнозу;

2 етап. Прогнозування конкретних величин. Це вимагає від інвестора наступних кроків:

• проведення аналітичної роботи з використанням наданих замовником даних про фінансовий стан. У звіті зазначаються видаткові та доходні статті за ретроспективний період, що стосуються обраного об'єкта;
• оцінка існуючої ситуації на ринку нерухомостіта характеристик з урахуванням динамічних змін;
• складання прогнозних розрахунків про рівень прибутку та збитків, ґрунтуючись на реконструкції бухгалтерських документів.

У російській економіці замість процедури дисконтування грошових потоків переважно дисконтуються доходи, серед яких:

• чистий оперативний дохід, що застосовується щодо нерухомості, не обтяженої борговими зобов'язаннями;
• чистий потік готівки, що підраховується з урахуванням вирахування з отриманого прибутку всіх видів витрат;
• оподатковуваний прибуток.

3 етап.Підрахунок вартості реверсії. Реверсія є залишкова вартість об'єкта, що утворюється при скороченні або повному припиненні генерації грошових потоків. Справжню вартість цього показника можна прогнозувати такими способами:

• встановлення продажної вартості об'єкта ґрунтуючись на кон'юнктурі ринку, враховуючи ціни аналогічної нерухомостіта спроб прогнозу вартості нерухомого майна в майбутньому;
• розрахунку коливань цін на нерухомістьза період володіння;
• капіталізації доходів за фінансовий рік, що йде за датою завершення прогнозованого періоду із призначенням ставки капіталізації самостійно;
• визначення ставки дисконту. Ставка дисконтування – величина, застосовувана підрахунку кількості коштів, очікуваних отримання у майбутньому.

Ставка дисконту у випадку з нерухомістю вираховується з урахуванням зв'язки «ризик-дохід», що включає всю повноту можливих ризиків, властивих нерухомому майну. Також враховуються рівень ліквідних інвестицій, компенсаційні витрати, наявність системи інвестиційного менеджменту.

4 етап. Розрахунок ставки дисконту.Призначенням даної процедури є визначення величини фінансових надходжень, які будуть отримані або сплачені після закінчення заданого проміжку часу. Цей показник дає можливість побачити співвідношення ризику до прибутковості об'єкта, що оцінюється. Існує три методики розрахунку, вибір яких залежатиме від виду грошових потоків:

• для власного капіталу використовується методика кумулятивної побудови з оцінкою активів(метод САРМ);
• для позикових чи інвестованих коштів оцінка здійснюється з урахуванням величини середньозваженої вартості капіталу.

У вітчизняній економіці ставка дисконту переважно вираховується кумулятивним способом. Вибір саме цього способу обумовлюється простотою обчислень і можливістю прийняти до розрахунку обстановки над ринком.

5 етап.Безпосередньо обчислення методом ДДП.

При розрахунках застосовується формула такого виду:

PV – вартість, що визначається,

C t - Фінансові надходження в період часу t,

i – ставка дисконту, що діє на період часу t,

R - вартість реверсії,

n - тривалість здійснення прогнозу у роках.

При обчисленні потрібно враховувати два моменти:

• при обчисленні вартості реверсії слід дисконтувати завершальний рік та додати її до величини суми вкладень;
• по завершенню розрахунків підсумкова вартість має перебувати у рівності зі значенням поточної реверсії та орієнтовної ціни майбутніх грошових надходжень.

Приклад розрахунку вартості об'єкта

Наприклад пропонується розібрати таке завдання:

Покупець купує у власність нерухомість для подальшої її оренди протягом наступних трьох років із фіксованою сумою за найм. Протягом першого року орендна плата становить 12 000 грошових одиниць, другий рік коштуватиме 14 000, за третій інвестор просить 16 000 знаків. Передбачається, що вартість об'єкта нерухомості складатиме приблизно 100 000 грошових одиниць. У задачі потрібно знайти поточну ціну будівлі за чинною ставкою дисконту в 11%.

Насамперед потрібно визначити з урахуванням ставки дисконту для кожного року:

1 рік = 12 тис. / (1 +11%) = 10 810, 81 грошових одиниць;

2 рік = 14 тис./(1+11%) = 12612, 61 грошових одиниць;

3 рік = 16 тис. / (1 +11%) = 14 414, 41 грошових одиниць.

4 рік = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 грошових одиниць.

Отже, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 грошових одиниць.

Основною перевагою даного методу є можливість його використання у випадках, коли існує нерухомість, що функціонує, що дозволяє відобразити дійсну ринкову ціну компанії і приблизно спрогнозувати розмір майбутніх грошових потоків.

p align="justify"> Метод ДДП практично не може бути використаний у випадках непостійності генерації фінансових надходжень, інакше значно зростає розкид ймовірностей при проведенні обчислень.

Що таке дисконтування

На відео нижче зрозуміло та доступно пояснюється, що таке дисконтування.

ОСНОВИ ОЦІНКИ ВАРТІСТИ ПІДПРИЄМСТВА (БІЗНЕСУ)

Прибутковий підхід до оцінки бізнесу. Процедури та методи прибуткового підходу. Визначення інструментів капіталізації

Метод дисконтованих грошових потоків

Використовується у випадках, коли грошові потоки підприємства мають нестабільний характер.

Суть цього у тому, що послідовно кожен дохід чи група доходів зі своїми ставками дисконтування призводять до величині, що дорівнює сумі їх поточних вартостей.

Відповідно до цього методу щодо вартості підприємства оцінювач має вирішити дві завдання: проаналізувати і спрогнозувати майбутні потоки грошових доходів з точки зору їх структури, величини, часу і частоти їх надходжень і визначити ставки, за якими їх необхідно дисконтувати.

Основні етапи оцінки підприємства цим методом такі:

1. Вибір моделі грошового потока.

При оцінці бізнесу може застосовуватися одна з двох моделей грошового потоку: грошовий потік для власного капіталу або грошовий потік для інвестованого капіталу.

Грошовий потік для власного капіталу розраховується так:

Чистий прибуток після сплати податків + Амортизаційні відрахування +/- зменшення (приріст) Власного Оборотного Капіталу +/- зменшення (приріст) Інвестицій у необоротні активи +/- приріст (зменшення) Довгострокової заборгованості.

p align="justify"> Грошовий потік для власного капіталу використовується у разі безпосередньої оцінки ринкової вартості власного капіталу підприємства, відображає у своїй структурі запланований спосіб фінансування стартових і наступних інвестицій, що забезпечують діяльність підприємства.

У межах моделі грошового потоку всього інвестованого капіталу розраховується сукупний грошовий потік, тобто. грошовий потік, доступний всім інвесторам. Тобто. щодо вартості всього інвестованого капіталу визначається сукупний грошовий потік:

Прибуток до сплати відсотків та податків - величина податку на прибуток + амортизаційні відрахування +/- зменшення (приріст) Власного Оборотного Капіталу +/- продаж активів

Підсумком розрахунку за цією моделлю є ринкова вартість всього інвестованого капіталу підприємства.

Вибір моделі грошового потоку залежить від структури капіталу підприємства. У разі, якщо бізнес, в основному, фінансується за рахунок власних коштів та підприємство не має значної заборгованості, вибирається грошовий потік для власного капіталу. Якщо ж позиковий капітал у структурі фінансування становить понад 40-50 %, вибирається грошовий потік для всього інвестованого капіталу.

2. Визначення тривалості прогнозного періоду.

Як прогнозний береться період, що триває доти, поки темпи зростання компанії не стабілізуються (передбачається, що в постпрогнозний період повинні мати місце стабільні довгострокові темпи приросту або нескінченний потік доходів). У країнах із ринковою економікою такий період зазвичай становить 10-15 років, у країнах із перехідною економікою й у Росії зокрема, як прогнозного береться період рівний 3-5 років.

3. Ретроспективний аналіз та прогноз (аналіз та прогноз витрат і доходів, аналіз та прогноз інвестицій).

На цьому етапі оцінювач повинен:

Врахувати ретроспективні взаємозалежності та тенденції;

Вивчити структуру витрат, особливо співвідношення незмінних і змінних витрат ;

Оцінити інфляційні очікування кожної категорії витрат;

Вивчити одноразові та надзвичайні статті видатків, які можуть фігурувати у фінансовій звітності за минулі роки, але в майбутньому не зустрінуться;

Визначити амортизаційні відрахування виходячи з нинішньої наявності активів та з майбутнього їх приросту та вибуття;

Порівняти прогнозовані витрати з відповідними показниками для підприємств-конкурентів або з аналогічними середньогалузевими показниками.

Потім необхідно провести:

Аналіз капітальних вкладень із метою заміни основного капіталу в міру його зносу та розширення виробничих потужностей;

Розрахунок зміни (збільшення чи зменшення) довгострокової заборгованості (для моделі грошового потоку, який приносить власний капітал).

4. Розрахунок величини грошового потоку кожного року прогнозного періоду.

5 . Визначення ставки дисконтування.

Ставка дисконтування - це відсоткова ставка, використовувана для перерахування майбутніх потоків доходів на єдину величину поточної (сьогоднішньої) вартості, є базою визначення ринкової вартості бізнесу. В економічному сенсі в ролі ставки дисконтування виступає необхідна інвесторами ставка доходу на вкладений капітал у порівняні за рівнем ризику об'єкти інвестування або це необхідна ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки.

Існують різні методики визначення ставки дисконтування, вибір яких залежить від типу грошового потоку, який використовується для оцінки як база.

Так, найпоширеніші методики розрахунку ставки дисконту:

Для грошового потоку для власного капіталу: 1) модель оцінки капітальних активів (САРМ – Capital Asset Pricing Model) та 2) метод кумулятивної побудови;

Для грошового потоку всього інвестованого капіталу: модель середньозваженої вартості капіталу (WACC - Weighted Average Cost of Capital).

6. Розрахунок величини вартості постпрогнозний період (реверсії).

Визначення вартості в постпрогнозний період ґрунтується на передумові про те, що бізнес здатний приносити дохід і після закінчення прогнозного періоду.

Залежно від перспектив розвитку бізнесу в післяпронозний період використовують певний спосіб розрахунку його вартості:

Метод розрахунку за ліквідаційною вартістю застосовується, якщо у постпрогнозний період очікується банкрутство підприємства з подальшим продажем наявних активів;

Метод розрахунку вартості чистих активів використовується для стабільного бізнесу;

Метод передбачуваного продажу полягає у перерахунку грошового потоку у показники вартості за допомогою спеціальних коефіцієнтів, отриманих з аналізу ретроспективних даних із продажу порівнянних компаній;

- Модель Гордона капіталізує річний дохід постпрогнозного періоду показники вартості за допомогою коефіцієнта капіталізації. Модель Гордона заснований на прогнозі отримання стабільних доходів у залишковий період, розрахунок кінцевої вартості відповідно до даної моделі проводиться за формулою:

FV - вартість підприємства у постпрогнозний період;

CF n +1 – грошовий потік у перший постпрогнозний рік;

i – ставка дисконтування;

g – довгострокові темпи приросту грошового потоку.

7. Розрахунок поточних цін майбутніх грошових потоків та реверсії.

Розрахунок поточних цін майбутніх грошових потоків та вартості у постпрогнозний період здійснюється за формулою дисконтування:

n – кількість прогнозних періодів (від 1 до n);

PV – реальна вартість об'єкта.

8. Внесення виправлень.

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП провадиться за формулою:

де V-поточна вартість об'єкта нерухомості;

CF j – грошовий потік періоду j-го року;

r – ставка дисконтування;

Vterm - вартість наступного продажу (реверсії) наприкінці прогнозного періоду;

п- Тривалість прогнозного періоду, років.

Алгоритм розрахунку методу ДДП.

• 1. Визначення прогнозного періоду.
• 2. Прогнозування величин грошових потоків від об'єкта нерухомості кожному за прогнозного року.
• 3. Розрахунок вартості реверсії.
• 4. Розрахунок ставки дисконтування
• 5. Визначення вартості об'єкта нерухомості

Визначення прогнозного періоду.

Тривалість прогнозного періоду визначається тривалістю стадії нестабільних грошових потоків об'єкта нерухомості, що оцінюється.

У міжнародній оціночній практиці середня величина прогнозного періоду 5-10 років, у російській практиці типовою величиною прогнозного періоду є період тривалістю 3-5 років.

Прогнозування величин грошових потоків від об'єкта нерухомості кожному за прогнозного року.

Розрахунок різних рівнів доходу від об'єкта нерухомості можна надати формулами:

ПВД = Площа _ Ставка орендної плати (4.28)

ДВД = ПВД - Втрати від незайнятості та при зборі орендної плати + Інші доходи (4.29)

ЧОД = ДВД - Операційні витрати власника нерухомості, пов'язані з нерухомістю (4.30)

Насправді російські оцінювачі розраховують чисті грошові потоки об'єкта нерухомості не враховуючи особливостей фінансування, тобто. у методі ДДП дисконтуються величини чистого операційного доходу.

Оцінюючи ринкової вартості об'єкта нерухомості як грошового потоку виступає чистий операційний прибуток від об'єкта нерухомості.

Однак якщо необхідно оцінити інвестиційну вартість об'єкта нерухомості або вартість при існуючому використанні, необхідно враховувати фактичні витрати власника або інвестора, отже, використовуються такі рівні грошових потоків:

Грошовий потік до сплати податків = ЧОД – Капіталовкладення – Обслуговування кредиту + Приріст кредитів. (4.31)

Грошовий потік для нерухомості після сплати податків =

Грошовий потік до сплати податків - Платежі з прибуткового податку власника нерухомості. (4.32)

Податок на землю та податок на майно необхідно віднімати з дійсного валового доходу у складі операційних витрат.

Економічна та податкова амортизація не є реальним грошовим платежем, тому амортизація не входить до складу операційних витрат власника.

Капітальні вкладення, здійснювані підтримки оцінюваного об'єкта, необхідно віднімати з чистого операційного доходу у складі операційних витрат.

Платежі з обслуговування кредиту (виплата відсотків та погашення боргу) необхідно віднімати з чистого операційного доходу, якщо оцінюється інвестиційна вартість об'єкта (для конкретного інвестора).

Розрахунок вартості реверсії.

Реверсія – це вартість майбутнього продажу об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду.

Якщо розглянути грошові потоки інвестора по об'єкту нерухомості, спочатку інвестор здійснює інвестиції в об'єкт, потім отримує доходи від об'єкта і наприкінці володіння продає об'єкт, тобто. отримує реверсію спочатку вкладених інвестицій.

Оцінювач при розрахунку реверсії необхідно визначити вартість об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.

• 1) порівняльного підходу, в даному випадку оцінювач визначає ціну майбутнього продажу, виходячи з аналізу поточного стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних об'єктів та припущень щодо майбутнього стану об'єкта та майбутнього стану ринку нерухомості;
• 2) дохідного підходу, у разі оцінювач, з припущення про вихід об'єкта нерухомості на постійні стабільні грошові потоки до закінчення прогнозного періоду, використовує метод капіталізації доходу протягом року, наступний за роком закінчення прогнозного періоду, з допомогою самостійно розрахованої ставки капіталізації;
• 3) витратного підходу, в даному випадку оцінювач розраховує вартість наступного продажу, як суму прогнозної величини ринкової вартості земельної ділянки та вартості відтворення (або заміщення) об'єкта, що оцінюється на момент закінчення прогнозного періоду;
• 4) припущення щодо зміни вартості об'єкта нерухомості протягом прогнозного періоду.

Визначення ставки дисконтування.

Ставка дисконтування - це очікувана ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об'єкти інвестування або, іншими словами, це очікувана ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату проведення оцінки.

Ставка дисконтування відбиває взаємозв'язок «ризик - дохід», і навіть різні види ризику, властиві цієї нерухомості.

Теоретично ставка дисконтування для об'єкта нерухомості має прямо чи опосередковано враховувати такі фактори:

• · безризикову прибутковість на ринку;
• · Компенсацію за ризик вкладення в нерухомість;
• · Компенсацію за низьку ліквідність;
• · Компенсацію за інвестиційний менеджмент.

У процесі оцінки необхідно враховувати, що існують номінальні ставки (що включають інфляцію) і реальні ставки (очищені від інфляції). При перерахунку номінальної ставки до реальної і навпаки доцільно використати формулу американського економіста І. Фішера:

r н = r р + I інф + r р * I інф, (4.33)

r р = (r н - I інф) / (1 + I інф), (4.34)

де r н – номінальна ставка;

r р – реальна ставка;

I инф - індекс інфляції (річний темп інфляції).

Важливо, що з використанні номінальних потоків доходів ставка дисконтування має бути розрахована в номінальному вираженні, а за реальних потоках доходів - ставка дисконтування у реальному вираженні.

Грошові потоки та ставка дисконтування повинні відповідати один одному та однаково обчислюватися. Результати розрахунку поточної вартості майбутніх грошових потоків у номінальному та реальному обчисленнях однакові.

У західній практиці до розрахунку ставки дисконтування застосовуються такі методы:

• 1) метод кумулятивної побудови;
• 2) метод порівняння альтернативних інвестицій;
• 3) метод виділення;
• 4) спосіб моніторингу.

Метод кумулятивної побудови ґрунтується на передумові, що ставка дисконтування є функцією ризику та розраховується як сума всіх ризиків, властивих кожному конкретному об'єкту нерухомості.

Ставка дисконтування (r)розраховується за формулою:

r = r f + p 1 + p 2 + p 3 (4.35)

де r f – безризикова ставка доходу;

p 1 - премія за ризик вкладення в нерухомість

p 2 – премія за низьку ліквідність нерухомості

p 3 – премія за інвестиційний менеджмент.

Метод кумулятивної побудови докладно розглянуто у параграфі 5.1. даного розділу при розрахунку ставки капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.

Метод порівняння альтернативних інвестицій найчастіше застосовується при розрахунку інвестиційної вартості об'єкта нерухомості. В якості ставки дисконтування можуть бути взяті:

необхідна інвестором доходність (задається інвестором);

очікувана прибутковість альтернативних проектів та фінансових інструментів, доступних інвестору.

· Метод виділення - ставка дисконтування, як ставка складного відсотка, розраховується на основі даних про скоєні угоди з аналогічними об'єктами на ринку нерухомості.

Метод моніторингу заснований на регулярному моніторингу ринку, відстеження за даними операцій основних економічних показників інвестицій у нерухомість, у тому числі ставки дисконтування.

Розглянемо приклад розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості шляхом дисконтування грошових потоків.

Вихідні дані щодо об'єкту нерухомості представлені у таблиці 4.4 у номінальному вираженні. Прогнозний період визначено рівним 3 рокам.

Таблиця 4.4.Дані щодо оцінюваного об'єкту нерухомості

Капіталовкладення в об'єкт, що оцінюється, не потрібні, за винятком щорічних витрат на заміщення.

Ставка капіталізації розрахована у разі методом ринкової екстракції дорівнює 18,2% (див. табл. 4.3).

Ставку дисконтування визначено в таблиці 4.5.

Таблиця 4.5.Визначення ставки дисконтування

Рішення.Розрахунок ринкової вартості об'єкта нерухомості шляхом дисконтування грошових потоків у межах дохідного підходу представлений у таблицях 4.6-4.7.

Таблиця 4.6.

Розрахунок грошових потоків

Таблиця 4.7.

Розрахунок вартості об'єкту нерухомості

	Показники	Прогнозний період
	Грошовий потік, тис. руб. на рік СF = NOI = ДВД - ОР
	Поточна вартість грошових потоків (ЧОД), руб.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	Вартість продажу об'єкта наприкінці прогнозного періоду (вартість реверсії) (Vterm), тис. руб. V term = ЧОД 2010/R
	Поточна вартість реверсії, руб.				34313,8/1,144 3 =
	Ринкова ціна об'єкта нерухомості, розрахована шляхом дисконтування фінансових потоків, тыс.руб. (Формула 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Ринкова вартість об'єкта нерухомості, розрахована у межах методу дисконтування грошових потоків, становить округлено 35 206 000 рублів.

Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) більш складний, детальний і дозволяє оцінити об'єкт у випадку отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження.

Застосовується метод ДДП, коли:

Передбачається, що майбутні грошові потоки істотно відрізнятимуться від поточних;

Є дані, що дозволяють обгрунтувати обсяг майбутніх струмів грошових коштів від нерухомості;

Потоки доходів і витрат мають сезонний характер;

Оцінювана нерухомість - великий функціональний комерційний об'єкт;

Об'єкт нерухомості будується або щойно побудований і введення: (або введено в дію).

Метод дисконтованих грошових потоків – найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити реальну вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити та відрізнятися високим рівнем ризику. Це з специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно купується інвестором в основному через певні вигоди в майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг та оцінює його привабливість з позицій того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.

Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків та залишкової вартості.

Алгоритм розрахунку методу ДДП.

1. Визначення прогнозного періоду.

Визначення прогнозного періоду залежить від обсягу інформації, достатньої для довгострокових прогнозів. Ретельно виконаний прогноз дозволяє передбачити характер зміни грошових потоків більш тривалий термін.

У міжнародній оціночній практиці середня величина прогнозного періоду 510 років, для Росії типовою величиною буде період тривалістю 35 років. Це реальний термін, який можна зробити обгрунтований прогноз.

2. Прогнозування величин грошових потоків від об'єкта нерухомості для кожного прогнозного року.

Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію, вимагає:

ретельного аналізу на основі фінансової звітності, що надається замовником про доходи та витрати від об'єкта нерухомості в ретроспективному періоді;

вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик;

прогноз доходів та витрат на основі реконструйованого звіту про доходи.

При оцінці нерухомості методом ДДП розраховується кілька видів доходу від об'єкта:

1) потенційний валовий дохід;

2) дійсний валовий дохід;

3) чистий операційний доход;

4) грошовий потік до сплати податків;

5) грошовий потік після сплати податків.

Грошовий потік після сплати податків – це грошовий потік до сплати податків мінус платежі за прибутковим податком власника нерухомості.

Насправді російські оцінювачі замість грошових потоків дисконтируют доходи:

ЧОД (вказуючи, що об'єкт нерухомості приймається як не обтяжений борговими зобов'язаннями),

Чистий потік готівки за вирахуванням витрат на експлуатацію, земельного податку та реконструкцію,

Оподатковуваний прибуток.

Особливості розрахунку грошового потоку під час використання методу.

Майновий податок (податок на нерухомість), що складається з податку на землю та податку на майно, необхідно віднімати з дійсного валового доходу у складі операційних витрат.

Економічна та податкова амортизація не є реальним грошовим платежем, тому облік амортизації при прогнозуванні доходів є зайвим.

Платежі з обслуговування кредиту (виплата відсотків та погашення боргу) необхідно віднімати з чистого операційного доходу, якщо оцінюється інвестиційна вартість об'єкта (для конкретного інвестора). При оцінці ринкової вартості об'єкта нерухомості читати платежі з обслуговування кредиту не треба.

Підприємницькі витрати власника нерухомості необхідно віднімати від дійсного валового. доходу, якщо вони спрямовано підтримку необхідних характеристик об'єкта.

В основу методу дисконтування покладено економічний закон, що відображає суть методу та описує спадну вартість грошей. Відповідно до цього закону, з часом гроші поступово знецінюються (втрачають свою вартість) порівняно з їхньою поточною вартістю. З вартістю грошей можуть відбуватися інші зміни. Щоб у обчисленнях (наприклад, при розрахунках потенційної економічної ефективності інвестування) врахувати процес такої зміни, слід прийняти за точку відліку поточний момент оцінки, та був розмір майбутніх грошових потоків (приплив і відплив коштів) призвести до теперішнього моменту, визначивши величину зміни вартості грошей.

Дисконтування грошових потоків (Discounted Cash Flow) якраз і є обчисленням, що дозволяє це здійснити за допомогою коефіцієнта дисконтування. Як розрахувати дисконтований грошовий потік буде показано у статті.

Значення показника DCF

Англійське словосполучення Discounted Cash Flow, що означає дисконтування грошових потоків, зазвичай представлено у формулах у вигляді абревіатури DCF або, у російському варіанті, - ДДП. Інвестор, який приймає рішення про найбільш вигідні вкладення, використовує цей результат у низці інших методів, що представляють дохідний підхід, для більш точного прогнозування майбутньої ситуації та вибору економічної та фінансової стратегій. Серед них:

• NPV– метод чистого дисконтованого прибутку (ЧДД). Формула його розрахунку, схожа на формулу DCF, відрізняється тим, що NPV включені ще й початкові інвестиційні витрати.
• IRR- Внутрішня норма прибутку.
• NUS- Еквівалент щорічної ренти.
• PI- Індекс прибутковості.
• NFV- Чиста майбутня вартість.
• NRR- Чиста норма прибутковості.
• DPP- Дисконтований термін окупності.

Так, наприклад, введення параметра DCF у формули розрахунків терміну окупності (DPP) роблять результати обчислень практично достовірнішими, оскільки саме зміна вартості грошей у часі дозволяє оцінити загальні перспективи проекту в русі. Завдяки обліку фактора руху в оцінці ефективності інвестиційних проектів такі методи ще називають динамічними.

Методи дисконтування включені як складові дохідний підхід, і в цій якості допомагають обчислити загальну ціну бізнесу та його потенціал. Навіть за нестабільності фінансових потоків метод дисконтованих грошових потоків виправдано застосовується, оскільки демонструє високу точність. На підвищення точності розрахунок проводять з урахуванням специфічних показників і методів надходження коштів.

Проте метод дисконтування грошових потоків (Discounted Cash Flow Method) має недоліки. Серед основних, найчастіше, називають два:

• Зміна економічного, політичного, соціального середовища впливає на ставку дисконтування, але спрогнозувати зміни цієї ставки на тривалий період завжди досить складно.
• Так само складно спрогнозувати зміну розмірів майбутніх грошових потоків з урахуванням усіх зовнішніх та внутрішніх обставин.

Тим не менш, метод активно застосовується, якщо є ймовірність того, що прибутковість майбутніх фінансових потоків почне відрізнятися від прибутковості зараз, якщо потоки залежать від сезонності, якщо будівельний проект знаходиться на стадії реалізації, та в ряді інших випадків. Щоб призвести до поточного моменту чистий грошовий потік (ЧДП) використовують коефіцієнт дисконтування .

Формула дисконтованого грошового потоку

Коефіцієнт необхідний приведення потенційної дохідності до поточної вартості. Для цього значення коефіцієнта перемножується значення потоків. Сам коефіцієнт розраховується за такою формулою, де літерою «r» позначена ставка дисконту (її ще називають «норма доходу»), а літерою «i» у значенні ступеня – тимчасовий період.

де, окрім попередніх позначень, «CF» – означає грошові потоки в тимчасові періоди «i», а «n» – кількість періодів, у яких надходять фінансові потоки.

Під грошовими потоками – Cash Flow (CF) в оціночній практиці розуміють:

• оподатковуваний прибуток,
• чистий операційний дохід
• чистий потік «налу» (за винятком витрат на реконструкцію об'єкта, на експлуатацію та земельний податок).

Алгоритм розрахунку передбачає проходження кількох етапів, куди входять аналіз дисконтованого грошового потоку.

1. Визначення періоду для прогнозування. Як правило, прогнозується передбачуваний час зі стабільними темпами зростання економіки. У державах із добре розвиненою ринковою економікою він становить 5-10 років. У вітчизняній практиці зазвичай розглядається період 3-5 років.
2. Прогнозування вхідних та вихідних грошових платежів. Це з допомогою ретроспективного аналізу з урахуванням фінансової звітності (якщо є), вивчення стану галузі, ринкових показників тощо.
3. Розрахунок ставки дисконтування.
4. Розрахунок грошового потоку за кожним періодом часу.
5. Приведення отриманих потоків до початкового періоду шляхом множення їх показник коефіцієнта дисконтування.
6. Визначення сумарного значення – етап, у якому обчислюється сумарний накопичений дисконтований грошовий потік.

Ключовим параметром у формулі стає величина ставки. Вона визначає норму прибутку, яку слід очікувати інвестору, який вкладає гроші у проект. Величина ставки залежить від цілого ряду факторів:

• середньозваженої вартості капіталу,
• інфляційної складової,
• додаткової норми прибутку за ризик,
• прибутковості за безризиковими активами,
• відсотків за банківськими вкладами,

Для оцінки в інвестиційному аналізі існує кілька методів. Найбільш популярні методи розрахунку ставки дисконтування наведені нижче.

Методи визначення ставки дисконтування відрізняються різними підходами, кожен з яких характеризується специфічними перевагами та недоліками.

• CAPM-модельоцінки капітальних активів, запроваджена у 70-х роках У. Шарпом визначення прибутковості акцій. Сильною стороною моделі вважається облік зв'язку ринкового ризику та прибутковості акції. У початковій моделі цей чинник був єдиним обліковим. До уваги не бралися трансакційні витрати, непрозорість фондового ринку, податки та інші фактори. Пізніше для збільшення точності Ю.Фама і К.Френч застосували додаткові параметри.
• Модель Гордона. Її інша назва – модель дивідендів постійного зросту. "Мінус" способу в тому, що він застосовний тільки в тому випадку, якщо компанія має прості акції з незмінними дивідендними виплатами, а "плюс" у відносній простоті розрахунку.
• Модель WACC- Середньозваженої вартості капіталу. Один із найпопулярніших методів для демонстрації норми доходу, яку потрібно виплатити за інвестиційну частину капіталу. Економічний зміст методу – у обчисленні мінімально допустимої величини рентабельності (рівня прибутковості). Цей результат можна застосувати для оцінювання вкладень у вже існуючий проект.
• Метод оцінки ризикових премій. У методі використовуються додаткові критерії ризику, які не передбачені іншими моделями. Однак ця оцінка суб'єктивна, що стосується недоліків методу.
• Метод експертної оцінки. Серед переваг – можливість враховувати нестандартні фактори ризику та тонке індивідуальне налаштування аналізу. Серед недоліків – суб'єктивне сприйняття ситуації. Експерт оцінює мезо-макро та мікрофактори, які, на його думку, вплинуть на норми прибутку. До кожного проекту буде свій специфічний набір значних ризиків.

Є ціла низка інших простих і складних методів, але в наступному прикладі ставка дисконтування буде розраховуватися для наочності та прозорості основної формули як сума «безризикової ставки» та «премії за ризик». Перша складова рівняння – безризикова ставка – у прикладі розрахунку дорівнює 15% – ключову ставку за Центральний банк РФ. Це частина прибутковості за безризиковим активом. Друга складова - премія за ризик - встановлюється експертним шляхом у розмірі 8% на основі умовної оцінки виробничих, інноваційних, соціальних, технологічних та інших ризиків. Це норма прибутку на існуючі ризики. У сумі ставку дисконтування вважатимемо рівною 23%.

Приклад розрахунку

Наш приклад розрахунку відповідатиме вітчизняній традиції вибору періоду прогнозування в діапазоні від 3-5 років. Візьмемо середній показник 4 роки для умовного проекту зі ставкою дисконтування 23%.

1. Випишемо для кожного року прогнозовану суму доходу в рублях (CI) та суму грошової витрати (CO). Тут ми вибираємо для аналізу річний інтервал і будемо вираховувати дисконтування грошових потоків спочатку за кожен окремий рік, а потім наведений потік у сумі за всі 4 роки. Прогнозована витрата буде стабільною, а дохід – змінюватись за роками.
   • Перший рік: + 95 тис. та -30 тис.
   • Другий рік: + 47 тис. та -30 тис.
   • Третій рік: + 54 тис. та -30 тис.
   • Четвертий рік: + 41 тис. та -30 тис.
2. Вираховуємо для кожного року різницю між доходом та витратою. Вийде, що суми таких різниць для 1-4 періодів становитимуть 65, 17, 24 та 11 тисяч рублів відповідно.
3. Наводимо фінансові потоки до початкового періоду. Використовуємо для обчислення коефіцієнти 1/(1+0,23) iякі дисконтують кожен потік. Тут на місці поділеного буде різниця між доходами та витратами для кожного року, яку ми порахували на попередньому етапі. На місці дільника – коефіцієнт, а якому значення 0,23 – це ставка дисконтування в 23%, а «i» ступеня відповідає числу року, котрій ми виробляємо підрахунок.
   • 65000/(1+0,23) = 52845
   • 17000/(1+0,23) 2 = 11237
   • 24000/(1+0,23) 3 = 12897
   • 11000/(1+0,23) 4 = 4806
     (*Результати записані в рублях із заокругленням до цілих чисел).
4. Отримані суми ми складаємо між собою, що дає DCF = 81 785 рублів.

Оскільки показник у результаті має позитивне значення, можна говорити про подальший аналіз перспектив проекту. Інвестиційний аналіз вимагає використання методу дисконтованих грошових потоків та зіставлення підсумкових значень за кількома альтернативними проектами, щоб можна було ранжувати їх за привабливістю.