소득접근법은 현금흐름을 할인하는 방법이다. 현금 흐름 할인 방법: 기능, 원칙 및 계산 요구 사항. 방법을 적용하는 방법

부동산 평가는 실제 가격을 확인하기 위해 다양한 기술과 방법을 사용하는 복잡한 경제 활동입니다. 가장 일반적으로 사용되는 것으로 간주됩니다. 현금흐름할인법, 러시아 현실뿐만 아니라 해외에서도 사용됩니다.

기술의 본질

이 방법은 금융 영수증의 할인 가격을 계산하는 데 사용됩니다. 미래에 해당 부동산에서 예상되는. 일정 기간 이후 예상되는 현금 수령이 현재 현금 수령과 크게 다를 것이라는 확신이나 전제 조건이 있는 경우 유사한 방법을 사용할 수 있습니다.

DCF법을 이용하여 부동산의 다양한 활용방법에 따른 수익성 수준을 예측할 때, 일정 연도 동안 어김없이 계산이 이루어집니다. 기간 만료 시 가치 있는 물건의 판매에 대한 수익 예측이 이루어집니다.. 이 방법이 가장 효과적입니다. 소득이 불안정하여.

방법이 사용되는 경우는 다음과 같습니다.

• 존재한다 교육받은 추측 차이가까운 미래에 기존 현금 흐름에서 발생하는 현금 흐름
• 허용하는 정보가 있습니다. 미래 수익 수준을 예측하다;
• 관찰됨 계절성현금 영수증;
• 부동산 물건처럼 행동 대규모 상업시설;
• 평가 대상 부동산이 위치한 곳 건설 중이거나 시운전 중.

현금흐름할인법은 다음과 같은 방법입니다. 미래 소득 금액을 가능한 한 정확하게 예측하십시오..

후자는 불안정성, 수령 불균등성 등으로 구별될 수 있습니다. 투자 시 투자자는 구매 가격 대비 기존 이익의 금전적 등가물을 고려하여 가능한 장점과 매력을 고려하여 개체를 고려하려고 합니다.

이 방법의 효율성과 수익성을 결정하는 다른 방법과의 주요 차이점은 다음을 고려하는 것입니다. 매개 변수의 전체 복합체와 상호 관계나. 이러한 매개변수에는 자본 유입 및 유출, 자본 지출, 미수금 및 구조적 변화가 포함됩니다.

직접적이든 간접적이든 순이익 지표를 사용하면 그렇게 큰 매개변수 세트를 사용하여 작업할 수 없습니다.

평가방법

현대 경제학에서는 부동산의 가치를 추정할 수 있도록 구별을 두고 있습니다.

1. . 이 기술은 부동산 청산이 제안된 경우 또는 향후 파산에 대한 전제 조건이 있거나 지속적인 운영이 불가능한 경우에 사용하기 위한 것입니다.
2. . 기존부동산자산을 평가하거나 활동감소가 예상되는 경우에 사용하는 방법
3. 유리한.할인된 현금 흐름을 사용한 평가 방법을 포함하는 것은 이러한 기법 그룹입니다. DCF 방식이 다른 유형과 구별되는 특징은 현재 단계에서 정상적으로 기능하고 있으며 수익 창출을 포함하여 향후 장기적인 운영이 계획된 조직이나 부동산에 적용된다는 것입니다.

DCF 방법을 사용한 평가의 주요 단계

DCF 방법의 적용에는 여러 단계의 평가가 포함됩니다.

스테이지 1.정의 예측 기간. 이 단계에서는 들어오는 자금이 평가되는 기간을 추정해야 합니다. 러시아 연방 영토에서의 러시아 경제의 불안정으로 인해 평가 기간의 평균 기간은 3~5년을 넘지 않는다, 서양에서는 기간이 더 깁니다. 선택한 기간은 합리적인 예측을 할 수 있을 만큼 충분해야 합니다.

2단계. 특정 수량을 예측합니다. 이를 위해서는 투자자가 다음 단계를 수행해야 합니다.

• 고객이 제공한 데이터를 활용하여 분석 작업 수행 재정상태에 대해. 보고서에는 선택한 대상과 관련된 소급 기간의 비용 및 수입 항목이 표시됩니다.
• 등급 현재 부동산 시장 상황동적 변화를 고려한 특성;
• 편집 손익 수준에 대한 예측 계산, 회계 문서 재구성을 기반으로합니다.

러시아 경제에서는 현금 흐름 할인 절차 대신 다음을 포함하여 소득이 주로 할인됩니다.

• 순영업이익채무 의무가 없는 부동산에 적용됩니다.
• 순현금흐름, 받은 이익에서 모든 유형의 비용 공제를 고려하여 계산됩니다.
• 과세 소득.

3단계.세다 복귀 비용. 반전이 있다 현금 흐름 생성의 감소 또는 완전한 중단으로 인해 발생하는 대상의 잔존 가치. 이 지표의 실제 비용은 다음과 같은 방법으로 예측할 수 있습니다.

• 시장 상황을 고려하여 부동산의 판매 가격을 설정합니다. 비슷한 부동산 가격미래의 부동산 가치를 예측하려고 시도합니다.
• 부동산 가격 변동 계산전체 소유 기간 동안;
• 회계연도 소득의 자본화, 자본화 비율을 독립적으로 할당하여 예측 기간 종료일 이후
• 할인율 결정. 할인율은 미래에 받을 것으로 예상되는 자금의 양을 계산하는 데 사용되는 값입니다.

부동산의 경우 할인율은 부동산에 내재되어 발생할 수 있는 모든 위험을 포함하는 위험-소득 관계를 고려하여 계산됩니다. 유동적인 투자 수준, 보상 비용, 투자 관리 시스템의 존재 여부도 고려됩니다.

4단계. 할인율 계산.이 절차의 목적은 일정 기간 후에 받거나 지불할 금융 영수증 금액을 결정하는 것입니다. 이 지표를 사용하면 가치 있는 물건의 위험 대비 수익 비율을 확인할 수 있습니다. 세 가지 계산 방법이 있으며 그 선택은 현금 흐름 유형에 따라 달라집니다.

• 자기자본으로 사용 자산 가치 평가를 통한 누적 건설 방법론(CAPM 방법);
• 차용 또는 투자 자금 평가는 가중 평균 자본 비용의 가치를 고려하여 수행됩니다..

국내경제에서는 할인율이 주로 누적방식으로 계산된다. 이 특정 방법의 선택은 계산의 단순성과 시장 상황을 고려하는 능력에 따라 결정됩니다.

5단계.곧장 DCF 계산.

계산할 때 다음 공식이 사용됩니다.

PV – 결정된 값,

C t – 기간 t의 금융 영수증,

i - 기간 t 동안 유효한 할인율,

R - 복귀 비용,

n은 예측 기간(년)입니다.

계산할 때 다음 두 가지 사항을 고려해야 합니다.

• 복귀 비용을 계산할 때 마지막 연도를 할인하여 투자 금액에 추가해야 합니다.
• 계산이 완료되면 최종 비용은 현재 복귀 가치 및 향후 현금 영수증의 예상 가격과 같아야 합니다.

물체의 비용을 계산하는 예

예를 들어 다음 문제를 고려해보세요.

구매자는 고정된 임대료로 향후 3년 동안 추가 임대를 위해 해당 부동산의 소유권을 획득합니다. 첫 해에는 임대료가 12,000 통화 단위이고, 두 번째 해에는 14,000 통화 단위이며, 세 번째 해에는 투자자가 16,000 통화 단위를 요구합니다. 부동산 비용은 약 100,000 화폐 단위가 될 것으로 추정됩니다. 문제는 현재 할인율 11%에서 건물의 현재 가격을 구하는 것입니다.

첫 번째 단계는 매년 할인율을 고려하여 결정하는 것입니다.

1년 = 12,000/(1+11%) = 10,810.81 화폐 단위;

2년차 = 14,000/(1+11%) = 12,612.61 화폐 단위;

3년차 = 16,000/(1+11%) = 14,414.41 화폐 단위.

4년차 = 100,000/(1+0.11) = 90,090.09 통화 단위.

따라서 PV = 10,810, 81+12,612, 61+14,414, 41+90,090, 09=127,927, 92 통화 단위입니다.

이 방법의 가장 큰 장점은 부동산이 작동하는 경우 회사의 실제 시장 가격을 반영하고 미래 현금 흐름의 규모를 대략적으로 예측할 수 있는 경우에 사용할 수 있다는 것입니다.

DCF 방법은 금융소득 창출이 불안정한 경우 실질적으로 사용할 수 없으며, 그렇지 않으면 계산 중 확률의 확산이 크게 증가합니다.

할인이란 무엇입니까?

아래 영상에서는 할인이 무엇인지 명확하고 쉽게 설명하고 있습니다.

기업(비즈니스) 가치 평가의 기본

사업 가치 평가에 대한 소득 접근 방식. 소득접근의 절차와 방법. 자본화 수단의 정의

현금흐름할인법

회사의 현금흐름이 불안정한 경우에 사용됩니다.

이 방법의 핵심은 각 소득 또는 소득 그룹이 자체 할인율을 사용하여 순차적으로 현재 가치의 합과 동일한 가치로 감소된다는 것입니다.

이 방법에 따라 기업의 가치를 결정할 때 평가자는 두 가지 문제를 해결해야 합니다. 즉, 구조, 규모, 수령 시간 및 빈도 측면에서 미래 현금 흐름을 분석 및 예측하고 필요한 비율을 결정해야 합니다. 할인을 받으세요.

이 방법을 사용하여 기업을 평가하는 주요 단계는 다음과 같습니다.

1. 현금흐름 모델을 선택합니다.

기업 가치를 평가할 때 두 가지 현금 흐름 모델, 즉 자기자본에 대한 현금 흐름이나 총 투자 자본에 대한 현금 흐름 중 하나를 사용할 수 있습니다.

자기자본에 대한 현금흐름은 다음과 같이 계산됩니다.

세후 순이익 + 감가상각비 +/- 자기운전자본 감소(증가) +/- 비유동자산 투자 감소(증가) +/- 장기부채 증가(감소)

자본에 대한 현금 흐름은 기업 자본의 시장 가치를 직접 평가하는 경우 기업 활동을 보장하는 초기 및 후속 투자 자금 조달 계획을 구조에 반영합니다.

현금 흐름 모델의 틀 내에서 총 현금 흐름은 모든 투자 자본에 대해 계산됩니다. 모든 투자자가 이용할 수 있는 현금 흐름. 저것들. 모든 투자 자본의 가치를 결정할 때 총 현금 흐름이 결정됩니다.

이자 및 세금 차감전 이익 - 소득세 금액 + 감가상각비 +/- 자기 운전 자본 감소(증가) +/- 자산 매각(자본 투자)

이 모델에 따른 계산 결과는 기업의 전체 투자 자본의 시장 가치입니다.

현금 흐름 모델의 선택은 기업의 자본 구조에 따라 다릅니다. 사업이 주로 자체 자금 조달이고 사업에 상당한 부채가 없는 경우 자본에 대한 현금 흐름이 선택됩니다. 전체 금융구조 중 차입금이 40~50%를 초과하는 경우 전체 투자금에 대한 현금흐름을 선택한다.

2. 예측 기간의 기간을 결정합니다.

예측 기간은 회사의 성장률이 안정화될 때까지 지속됩니다(예측 후 기간에는 안정적인 장기 성장률 또는 끝없는 수입 흐름이 있어야 한다고 가정). 시장 경제 국가에서는 이 기간이 일반적으로 10~15년이고, 전환 경제 국가, 특히 러시아에서는 3~5년을 예측 기간으로 사용합니다.

3. 회고적 분석 및 예측(비용 및 수입 분석 및 예측, 투자 분석 및 예측)

이 단계에서 평가자는 다음을 수행해야 합니다.

회고적인 상호의존성과 추세를 고려하십시오.

비용 구조, 특히 고정 비용과 가변 비용의 비율을 연구합니다.

각 비용 범주에 대한 인플레이션 기대치를 평가합니다.

지난 몇 년 동안 재무제표에 나타날 수 있지만 미래에는 나타나지 않을 비반복적 및 특별 비용 항목을 조사합니다.

자산의 현재 가용성과 향후 성장 및 처분을 기준으로 감가상각비를 결정합니다.

예상 비용을 경쟁사 또는 유사한 업계 평균과 비교하십시오.

그런 다음 다음을 수행해야 합니다.

고정자본의 노후화 및 생산능력 확대를 위한 자본투자 분석

장기 부채의 변화(증가 또는 감소) 계산(자본 현금 흐름 모델의 경우)

4. 예측 기간의 각 연도에 대한 현금 흐름 계산.

5 . 할인율을 결정합니다.

할인율은 미래 소득 흐름을 현재(현재) 가치의 단일 가치로 변환하는 데 사용되는 이자율이며, 이는 기업의 시장 가치를 결정하는 기초가 됩니다. 경제적 의미에서 할인율의 역할은 위험 수준 측면에서 비교 가능한 투자 대상에 투자한 자본에 대해 투자자가 요구하는 수익률이거나, 위험 수준과 비교 가능한 대체 투자 옵션에 대해 요구되는 수익률입니다. 평가일의 위험.

할인율을 결정하는 방법은 다양하며, 그 선택은 가치 평가에 기초로 사용되는 현금 흐름의 유형에 따라 달라집니다.

따라서 할인율을 계산하는 가장 일반적인 방법은 다음과 같습니다.

자기자본현금흐름의 경우: 1) 자본자산 가격결정 모델(CAPM - Capital Asset Pricing Model) 및 2) 누적 구성 방법;

모든 투자 자본에 대한 현금 흐름: WACC(가중 평균 자본 비용) 모델.

6. 사후 예측 기간의 가치 계산(반환).

예측 후 기간의 가치 결정은 해당 기업이 예측 기간을 넘어 수익을 창출할 수 있다는 전제에 기초합니다.

위기 이후의 사업 개발 전망에 따라 가치를 계산하는 특정 방법이 사용됩니다.

청산가치 계산 방법은 예측 후 기간에 기존 자산의 후속 매각으로 인해 회사의 파산이 예상되는 경우에 사용됩니다.

순자산가치법은 안정적인 사업을 위해 사용됩니다.

전향 매각 방식은 비교 대상 기업의 과거 매출 데이터를 분석해 얻은 특별 비율을 이용해 현금흐름을 가치로 환산하는 방식이다.

- Gordon 모델은 자본화 비율을 사용하여 예측 후 연간 소득을 가치 지표로 자본화합니다. Gordon 모델은 잔여 기간 동안 안정적인 수입을 얻을 것이라는 예측을 기반으로 하며 이 모델에 따른 최종 비용 계산은 다음 공식을 사용하여 수행됩니다.

FV - 예측 후 기간의 기업 가치

CF n +1 - 예측 후 첫 해의 현금 흐름

나는 - 할인율;

g는 현금 흐름의 장기 성장률입니다.

7. 미래 현금 흐름 및 환입의 현재 가치 계산.

미래 현금 흐름의 현재 가치와 예측 후 기간의 가치 계산은 할인 공식을 사용하여 수행됩니다.

n - 예측 기간 수(1~n)

PV는 객체의 실제 가치입니다.

8. 개정.

DCF 방법을 사용한 속성 값 계산은 다음 공식을 사용하여 수행됩니다.

여기서 V는 부동산의 현재 가치입니다.

CF j는 j번째 연도의 현금 흐름입니다.

r - 할인율;

Vterm은 예측 기간 종료 시 후속 판매(복귀) 비용입니다.

피- 예측 기간(년).

DCF 방법에 대한 계산 알고리즘입니다.

• 1. 예측 기간의 결정.
• 2. 각 예측 연도에 대한 부동산의 현금 흐름 규모를 예측합니다.
• 3. 복귀 비용 계산.
• 4. 할인율 계산
• 5. 부동산 가치 결정

예측 기간의 결정.

예측 기간의 기간은 평가 대상 부동산의 불안정한 현금 흐름 단계의 기간에 따라 결정됩니다.

국제 평가 실무에서 평균 예측 기간은 5~10년이고, 러시아 실무에서는 일반적인 예측 기간이 3~5년입니다.

각 예측 연도에 대한 부동산의 현금 흐름을 예측합니다.

부동산 자산의 다양한 소득 수준 계산은 다음 공식으로 표현될 수 있습니다.

PVD = 면적 _ 임대료(4.28)

DVD = PVD - 공실 및 임대료 징수로 인한 손실 + 기타 소득(4.29)

NOR = DVD - 부동산과 관련된 부동산 소유자의 운영 비용(4.30)

실제로 러시아 감정인은 금융 세부 사항을 고려하지 않고 부동산의 순 현금 흐름을 계산합니다. DCF 방법에서는 순영업소득의 가치가 할인됩니다.

부동산의 시장 가치를 평가할 때 현금 흐름은 해당 부동산의 순 영업 소득입니다.

그러나 부동산의 투자 가치나 기존 사용 가치를 추정할 필요가 있는 경우 소유자 또는 투자자의 실제 비용을 고려해야 하므로 다음 수준의 현금 흐름이 사용됩니다.

세전 현금 흐름 = NPV - 자본 투자 - 대출 서비스 + 대출 성장. (4.31)

세후 부동산 현금 흐름 =

세전 현금 흐름 - 부동산 소유자가 납부한 소득세입니다. (4.32)

토지세와 재산세는 운영 비용의 일부로 실제 총소득에서 공제되어야 합니다.

경제 및 세금 감가상각은 실제 현금 지급이 아니므로 감가상각은 소유자의 운영 비용에 포함되지 않습니다.

평가 대상 부동산을 유지하기 위해 투자한 자본은 순 운영 소득에서 운영 비용으로 공제되어야 합니다.

(특정 투자자에 대한) 부동산의 투자 가치를 추정하는 경우 대출 서비스 지불(이자 지불 및 부채 상환)은 순 영업 소득에서 공제되어야 합니다.

복귀 비용 계산.

복귀는 예측 기간이 끝날 때 부동산의 향후 판매 가치입니다.

부동산에 대한 투자자의 현금 흐름을 고려하면, 투자자는 먼저 부동산에 투자한 다음 부동산에서 소득을 얻고 소유권이 끝나면 부동산을 판매합니다. 원래 투자금의 반환을 받습니다.

복귀를 계산할 때 평가자는 예측 기간이 끝날 때 부동산 가치를 결정해야 합니다.

• 1) 비교 접근법, 이 경우 평가자는 유사한 물건의 비용과 물건의 미래 상태 및 실제 물건의 미래 상태에 대한 가정을 모니터링하여 현재 시장 상태에 대한 분석을 기반으로 미래 판매 가격을 결정합니다. 부동산 시장;
• 2) 소득 접근 방식, 이 경우 평가자는 해당 부동산이 예측 기간 말까지 일정하고 안정적인 현금 흐름을 달성할 것이라는 가정에 기초하여 연말 연도 다음 연도의 소득을 자본화하는 방법을 사용합니다. 독립적으로 계산된 자본화율을 사용한 예측 기간
• 3) 비용 접근법, 이 경우 감정인은 토지의 시장 가치에 대한 예측 가치와 예측이 끝날 때 가치 있는 대상의 재생산(또는 교체) 비용의 합으로 후속 판매 비용을 계산합니다. 기간;
• 4) 예측 기간 동안 부동산 가치의 변화에 ​​관한 가정.

할인율을 결정합니다.

할인율은 비교 가능한 위험 투자에 대한 투자 자본의 기대 수익률입니다. 즉, 평가일 현재 비슷한 수준의 위험을 지닌 사용 가능한 대체 투자에 대한 기대 수익률입니다.

할인율은 위험-수익 관계뿐만 아니라 부동산에 내재된 다양한 위험 유형을 반영합니다.

이론적으로 부동산의 할인율은 다음 요소를 직간접적으로 고려해야 합니다.

• 시장에서의 무위험 수익;
• · 부동산 투자 위험에 대한 보상;
• · 낮은 유동성에 대한 보상;
• · 투자 관리에 대한 보상.

평가 과정에서는 명목 금리(인플레이션 포함)와 실질 금리(인플레이션 제외)가 있다는 점을 고려해야 합니다. 명목 금리를 실제 금리로 다시 계산하거나 그 반대로 다시 계산할 때 미국 경제학자 I. Fisher의 공식을 사용하는 것이 좋습니다.

r n = r r + I inf + r r * I inf, (4.33)

r r = (rn - I inf)/(1 + I inf), (4.34)

여기서 r n - 명목 금리;

r r - 실질 환율;

I INF - 인플레이션 지수(연간 인플레이션율).

명목소득원을 사용하는 경우 할인율은 명목기준으로 계산해야 하고, 실질소득원을 사용하는 경우 할인율은 실질기준으로 계산해야 한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다.

현금흐름과 할인율은 서로 일치해야 하며 같은 방식으로 계산됩니다. 미래현금흐름의 현재가치를 명목기준과 실질기준으로 계산한 결과는 동일합니다.

서양에서는 할인율을 계산하기 위해 다음 방법을 사용합니다.

• 1) 누적 건설 방법;
• 2) 대체투자 비교방법
• 3) 분리 방법;
• 4) 모니터링 방법.

누적공법 할인율은 위험의 함수이며 각 특정 자산에 내재된 모든 위험의 합으로 계산된다는 전제에 기초합니다.

할인율 (아르 자형)다음 공식으로 계산됩니다.

r = r f + p 1 + p 2 + p 3 , (4.35)

여기서 r f는 무위험 수익률입니다.

p 1 - 부동산 투자 위험에 대한 프리미엄

p 2 - 부동산의 낮은 유동성에 대한 프리미엄

p 3 - 투자 관리에 대한 프리미엄.

누적 구축 방법은 단락 5.1에서 자세히 논의됩니다. 자본 비용 상환을 고려하여 자본화율을 계산할 때 이 장의 내용을 참조하십시오.

대체투자 비교방법 부동산의 투자 가치를 계산할 때 가장 자주 사용됩니다. 할인율은 다음과 같이 취할 수 있습니다.

투자자가 요구하는 수익(투자자가 설정)

투자자가 이용할 수 있는 대체 프로젝트 및 금융 상품의 예상 수익성.

· 선정방법 - 할인율은 복리이자로서 부동산 시장에서 유사한 물건과 거래가 완료된 데이터를 바탕으로 계산됩니다.

모니터링 방법 정기적인 시장 모니터링, 추적, 거래 데이터를 기반으로 할인율을 포함한 부동산 투자의 주요 경제 지표를 기반으로 합니다.

현금흐름할인법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 계산하는 예를 고려해 보겠습니다.

해당 자산에 대한 초기 데이터는 표 4.4에 명목상으로 제시되어 있습니다. 예측기간은 3년으로 결정된다.

표 4.4.평가 대상 부동산에 대한 데이터

연간 교체 비용 외에 평가 대상 부동산에 필요한 자본 투자는 없습니다.

이 경우 시장추출법으로 계산한 자본화율은 18.2%이다(표 4.3 참조).

할인율은 표 4.5에 결정되어 있습니다.

표 4.5.할인율 결정

해결책.소득 접근 방식 내에서 현금 흐름 할인법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 계산하는 방법은 표 4.6-4.7에 나와 있습니다.

표 4.6.

현금흐름 계산

표 4.7.

부동산 가치 계산

	지표	예측기간
	현금 흐름, 천 루블 년 СF=NOI = DVD - 또는
	현금 흐름의 현재 가치 (PVC), 문지름.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	예측 기간 종료 시 객체 판매 비용(복귀 비용)(Vterm), 천 루블. V 용어 = CHOD 2010 /R
	현재 복귀 비용, 문지름.				34313,8/1,144 3 =
	현금 흐름 할인법으로 계산한 부동산의 시장 가치는 천 루블입니다. (공식 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

현금 흐름 할인법의 틀 내에서 계산된 부동산의 시장 가치는 35,206,000 루블로 반올림됩니다.

DCF(할인된 현금 흐름) 방법은 더 복잡하고 상세하며 불안정한 현금 흐름을 받는 경우 개체를 평가하여 영수증의 특징을 모델링할 수 있습니다.

DCF 방법은 다음과 같은 경우에 사용됩니다.

미래의 현금흐름은 현재의 현금흐름과 크게 다를 것으로 예상됩니다.

부동산의 미래 현금 흐름 규모를 정당화할 수 있는 데이터가 있습니다.

수입과 지출 흐름은 계절적입니다.

평가 대상 부동산은 대규모 다기능 상업 시설입니다.

해당 부동산은 건설 중이거나 방금 건설 및 시운전되었습니다(또는 운영에 들어갔습니다).

현금흐름할인법은 미래현금흐름의 현재가치를 결정할 수 있는 가장 보편적인 방법이다. 현금 흐름은 임의로 변할 수 있고, 불균등하게 흐르며, 높은 수준의 위험을 안고 있습니다. 이는 부동산과 같은 개념의 특성 때문입니다. 투자자는 주로 특정 미래 이익을 위해 부동산을 구입합니다. 투자자는 부동산을 미래 이익의 묶음으로 보고 해당 미래 이익의 금전적 가치를 해당 부동산을 구입할 수 있는 가격과 비교하여 그 매력을 평가합니다.

DCF법은 예상현금흐름과 잔존가치 등 소득의 현재가치를 바탕으로 부동산 가치를 추정하는 방식이다.

DCF 방법에 대한 계산 알고리즘입니다.

1. 예측 기간의 결정.

예측 기간을 결정하는 것은 장기 예측에 충분한 정보의 양에 따라 달라집니다. 주의 깊게 실행된 예측을 통해 장기간에 걸쳐 현금 흐름의 변화 성격을 예측할 수 있습니다.

국제 평가 실무에서 평균 예측 기간은 러시아의 경우 510년이며 일반적인 값은 35년입니다. 이는 합리적인 예측이 가능한 현실적인 기간입니다.

2. 각 예측 연도에 대한 부동산 자산의 현금 흐름 규모를 예측합니다.

환입을 포함하여 현금 흐름 금액을 예측하려면 다음이 필요합니다.

소급 기간 동안 해당 부동산의 수입과 지출에 대해 고객이 제출한 재무제표를 기반으로 철저한 분석;

부동산 시장의 현재 상태와 주요 특성의 변화 역학을 연구합니다.

재구성된 손익계산서를 기반으로 수입과 지출을 예측합니다.

DCF 방법을 사용하여 부동산을 평가할 때 부동산에서 발생하는 여러 유형의 소득이 계산됩니다.

1) 잠재 총소득;

2) 실제 총소득;

3) 순영업이익

4) 세전 현금흐름

5) 세금 후 현금 흐름.

세후 현금 흐름은 세전 현금 흐름에서 부동산 소유자의 소득세 납부액을 뺀 금액입니다.

실제로 러시아 감정평가사는 현금흐름 대신 소득을 할인합니다.

CHOD(부동산이 채무 부담이 없는 것으로 승인되었음을 나타냄),

순 현금 흐름에는 운영 비용, 토지세 및 개조 비용이 제외됩니다.

과세 소득.

이 방법을 사용할 때 현금 흐름을 계산하는 기능.

토지세와 재산세로 구성된 재산세(부동산세)는 운영비의 일부로 실제 총수입에서 공제되어야 합니다.

경제 및 세금 감가상각은 실제 현금 지급이 아니므로 소득 예측 시 감가상각을 고려할 필요가 없습니다.

(특정 투자자에 대한) 부동산의 투자 가치를 추정하는 경우 대출 서비스 지불(이자 지불 및 부채 상환)은 순 영업 소득에서 공제되어야 합니다. 부동산의 시장 가치를 평가할 때 대출 서비스 지불을 읽을 필요가 없습니다.

부동산 소유자의 사업 비용은 실제 총액에서 공제되어야 합니다. 소득, 물건의 필요한 특성을 유지하는 것을 목표로 하는 경우.

할인 방식은 할인 방식의 본질을 반영하고 화폐 가치가 감소하는 현상을 설명하는 경제 법칙에 기반을 두고 있습니다. 이 법칙에 따르면 시간이 지남에 따라 돈은 현재 가치에 비해 점차 가치가 떨어집니다. 돈의 가치에는 다른 변화가 발생할 수 있습니다. 이러한 계산 변경 과정(예: 투자의 잠재적 경제적 효율성을 계산할 때)을 고려하려면 현재 평가 시점을 출발점으로 삼아 미래 현금 흐름의 규모를 가져와야 합니다. (자금의 유입과 유출)을 현재 순간까지 하여 화폐 가치의 변화량을 결정합니다.

할인된 현금 흐름은 할인 요소를 사용하여 이를 수행할 수 있는 계산일 뿐입니다. 할인된 현금 흐름을 계산하는 방법은 기사에 나와 있습니다.

DCF 값

현금 흐름 할인을 의미하는 할인된 현금 흐름(Discounted Cash Flow)이라는 영어 문구는 일반적으로 공식에서 약어 DCF 또는 러시아어 버전인 DCF로 표시됩니다. 가장 수익성이 높은 투자를 결정하는 투자자는 이 결과를 소득 접근 방식을 나타내는 여러 다른 방법에 사용하여 미래 상황을 보다 정확하게 예측하고 경제 및 금융 전략을 선택합니다. 그 중에는:

• NPV– 순현재가치(NPV) 방법. DCF 공식과 유사한 계산 공식은 NPV에 초기 투자 비용도 포함된다는 점에서 다릅니다.
• IRR- 내부 수익률.
• NUS- 연간 연금과 동일합니다.
• P.I.– 수익성 지수.
• NFV– 순 미래 가치.
• NRR– 순수익률.
• DPP– 할인된 투자 회수 기간.

예를 들어, 투자 회수 기간(DPP) 계산 공식에 DCF 매개변수를 도입하면 시간에 따른 화폐 가치의 변화를 통해 전반적인 전망을 평가할 수 있기 때문에 계산 결과의 신뢰성이 실질적으로 더욱 높아집니다. 프로젝트가 진행 중입니다. 투자 프로젝트의 효율성을 평가할 때 이동 요인을 고려하기 때문에 이러한 방법을 일반적으로 동적이라고도 합니다.

할인 방법은 소득 접근 방식의 구성 요소로 포함되므로 기업의 전반적인 가치와 잠재력을 계산하는 데 도움이 됩니다. 금융흐름이 불안정한 경우에도 현금흐름할인법은 정확도가 높기 때문에 정당하게 적용할 수 있다. 정확성을 높이기 위해 자금 수령의 특정 특성과 방법을 고려하여 계산이 수행됩니다.

그러나 현금흐름할인법에도 단점이 있습니다. 주요 내용 중 두 가지가 가장 자주 언급됩니다.

• 경제적, 정치적, 사회적 환경의 변화는 할인율에 영향을 미치지만 장기간에 걸쳐 할인율의 변화를 예측하는 것은 항상 매우 어렵습니다.
• 또한 모든 외부 및 내부 상황을 고려하여 미래 현금흐름 규모의 변화를 예측하는 것도 어렵습니다.

그러나 미래 재무 흐름의 수익성이 현재 수익성과 달라지기 시작할 가능성이 있는 경우, 흐름이 계절성에 따라 달라지는 경우, 건설 프로젝트가 구현 단계에 있는 경우 및 여러 가지 경우에 이 방법이 적극적으로 사용됩니다. 다른 경우. 순현금흐름(NCF)을 현재 시점으로 가져오기 위해 할인 요소가 사용됩니다.

할인된 현금 흐름 공식

잠재적 수익성을 현재 가치로 낮추려면 계수가 필요합니다. 이를 위해 계수 값에 흐름 값을 곱합니다. 계수 자체는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다. 여기서 문자 "r"은 할인율("수익률"이라고도 함)을 나타내고 정도 값의 문자 "i"는 기간을 나타냅니다.

여기서, 이전 지정에 추가로 "CF"는 "i" 기간의 현금 흐름을 의미하고 "n"은 금융 흐름이 수신된 기간 수를 의미합니다.

가치 평가 실무에서 현금 흐름(현금 흐름(CF))은 다음과 같이 이해됩니다.

• 과세 소득,
• 순영업이익
• 순현금흐름(시설 재건축 비용, 운영비, 토지세 제외)

계산 알고리즘에는 할인된 현금 흐름 분석을 포함하여 여러 단계가 포함됩니다.

1. 예측 기간을 결정합니다. 원칙적으로 경제 성장률이 안정적인 예측 가능한 기간이 예측됩니다. 시장 경제가 잘 발달된 국가에서는 5~10년이 소요됩니다. 국내 실무에서는 전통적으로 3~5년의 기간을 고려한다.
2. 들어오고 나가는 현금 지불을 예측합니다. 이는 재무제표(있는 경우)를 기반으로 한 회고적 분석, 업계 현황, 시장 특성 등에 대한 연구를 통해 수행됩니다.
3. 할인율 계산.
4. 각 기간의 현금 흐름 계산.
5. 수신된 흐름에 할인 요소를 곱하여 초기 기간으로 가져옵니다.
6. 총액을 결정하는 단계는 총 누적 할인현금흐름을 계산하는 단계입니다.

공식의 주요 매개 변수는 베팅 금액입니다. 이는 프로젝트에 돈을 투자하는 투자자가 기대해야 하는 수익률을 결정합니다. 베팅 금액은 다음과 같은 여러 요인에 따라 달라집니다.

• 가중 평균 자본 비용,
• 인플레이션 요소,
• 위험에 대한 추가 수익률,
• 무위험 자산에 대한 수익,
• 은행 예금에 대한 이자,

투자 분석에서 이를 평가하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 할인율을 계산하는 가장 일반적인 방법은 다음과 같습니다.

할인율을 결정하는 방법은 접근 방식에 따라 다르며 각 접근 방식에는 특정 장점과 단점이 있습니다.

• CAPM 모델 70년대 W. Sharp가 주식 수익률을 결정하기 위해 도입한 자본 자산 평가입니다. 이 모델의 장점은 시장 위험과 주식 수익률 간의 관계를 고려한다는 것입니다. 원래 모델에서는 이 요소만 고려되었습니다. 거래 비용, 주식 시장의 불투명성, 세금 및 기타 요소는 고려되지 않았습니다. 나중에 정확성을 높이기 위해 Yu. Fama와 K. French는 추가 매개변수를 사용했습니다.
• 고든 모델. 또 다른 이름은 지속적 성장 배당 모델입니다. 이 방법의 "마이너스"는 회사가 일정한 배당금을 지급하는 보통주를 보유하고 있는 경우에만 적용 가능하고 "플러스"는 계산이 상대적으로 단순하다는 것입니다.
• WACC 모델– 가중 평균 자본 비용. 자본의 투자 부분에 대해 지불해야 하는 수익률을 입증하는 가장 널리 사용되는 방법 중 하나입니다. 이 방법의 경제적 의미는 수익성(수익성 수준)의 최소 허용 값을 계산하는 것입니다. 이 결과는 기존 프로젝트에 대한 투자 평가에 적용될 수 있습니다.
• 위험 프리미엄을 추정하는 방법. 이 방법은 다른 모델에서는 제공되지 않는 추가 위험 기준을 사용합니다. 그러나 이 평가는 주관적이어서 이 방법의 단점 중 하나입니다.
• 전문가 평가 방법. 장점 중에는 비표준 위험 요소를 고려하고 분석을 미세 조정할 수 있는 능력이 있습니다. 단점 중에는 상황에 대한 주관적인 인식이 있습니다. 전문가는 이익률에 영향을 미칠 것으로 생각되는 중간 및 미시 요인을 평가합니다. 각 프로젝트에는 고유한 특정 위험 요소가 있습니다.

이 외에도 간단하고 복잡한 방법이 많이 있지만, 다음 예에서는 기본 공식의 명확성과 투명성을 위해 할인율을 '무위험률'과 '위험 프리미엄'의 합으로 계산하겠습니다. 계산 예에서 방정식의 첫 번째 구성 요소인 무위험 금리는 러시아 중앙 은행의 주요 금리인 15%와 같습니다. 이는 무위험 자산에 대한 수익의 일부입니다. 두 번째 구성 요소인 위험 프리미엄은 생산, 혁신, 사회, 기술 및 기타 위험에 대한 조건부 평가를 기반으로 전문가가 8%로 설정합니다. 이는 기존 위험에 대한 수익률입니다. 전체적으로 할인율은 23%로 간주됩니다.

계산예

우리의 계산 예는 3~5년 범위에서 예측 기간을 선택하는 국내 전통에 해당합니다. 할인율이 23%인 조건부 프로젝트의 경우 평균 4년이 걸린다고 가정해 보겠습니다.

1. 매년 예상 소득 금액을 루블(CI) 단위로, 현금 지출 금액(CO)을 적어 보겠습니다. 여기에서는 분석을 위한 연간 간격을 선택하고 먼저 각 연도에 대한 할인된 현금 흐름을 계산한 다음 4년 전체에 대한 총 할인된 현금 흐름을 계산합니다. 예상 비용은 안정적이지만 수입은 해마다 달라질 수 있습니다.
   • 첫해: +95,000 및 -30,000.
   • 2년차: + 47,000 및 -30,000.
   • 3년차: + 54,000 및 -30,000.
   • 4년차: + 41,000 및 -30,000.
2. 우리는 매년 수입과 지출의 차이를 계산합니다. 1-4 기간의 이러한 차이 금액은 각각 65, 17, 24 및 11,000 루블이 될 것으로 나타났습니다.
3. 우리는 초기 기간에 재무 흐름을 가져옵니다. 계수 1/(1+0.23)을 사용하여 계산합니다. 나, 각 흐름을 할인합니다. 여기에서는 배당금 대신 이전 단계에서 계산한 연간 수입과 지출의 차이가 사용됩니다. 제수 대신 계수가 있고 0.23의 값은 23%의 할인율이며, "i"의 거듭제곱은 계산 대상 연도에 해당합니다.
   • 65000/(1+0,23) = 52845
   • 17000/(1+0,23) 2 = 11237
   • 24000/(1+0,23) 3 = 12897
   • 11000/(1+0,23) 4 = 4806
     (*결과는 루블 단위로 표시되며 정수로 반올림됩니다).
4. 결과 금액을 합산하면 DCF = 81,785 루블이 됩니다.

지표는 궁극적으로 긍정적인 값을 갖기 때문에 프로젝트 전망에 대한 추가 분석에 대해 이야기할 수 있습니다. 투자 분석에는 현금 흐름 할인법을 사용하고 여러 대체 프로젝트의 최종 가치를 비교하여 매력도에 따라 순위를 매길 수 있어야 합니다.